나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4929 [12] 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물 내 2층 201호외 12개호로서,
(사용승인일:2018.04.11)
외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~12) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(13) : 업무시설(오피스텔)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재팀지설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

민락동 139-12 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)
민락동 139-33 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경4929 (12)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 5층503호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 122,000,000원

* 토지면적: 9.99㎡ (약 3.02평)

* 토지지분: 9.991457619366315㎡ (약 3.02평)

* 건물면적: 14.70㎡ (약 4.45평)

* 건물지분: 14.7㎡ (약 4.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 자OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있어 지역적으로 무난한 환경입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역'과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018.04.20 접수)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 을2 주택임차권(하서연, 2024.03.11 접수), 갑2 임의경매(자갈치신용협동조합, 2025.02.14 접수) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 하

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-24

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음

* 상기 임차인 하서연은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 사항은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 8일 거래: 부산광역시 수영구 민락동 151-2번지 '동광' (연립, 1982년식, 46.98㎡) 100,000,000원 (약 704만원/㎡)

* 2026년 4월 2일 거래: 부산광역시 수영구 민락동 153-16번지 '금강빌(에이동)' (다세대, 2011년식, 58.17㎡) 40,000,000원 (약 69만원/㎡) - 해당 거래 가격은 시세 대비 매우 낮아 특이 거래일 가능성이 높습니다.

* 2026년 4월 2일 거래: 부산광역시 수영구 민락동 712-3번지 (다세대, 1980년식, 64.53㎡) 320,000,000원 (약 496만원/㎡)

* 본건(센티움시티6차 503호)은 2018년에 준공된 도시형생활주택으로, 건물 면적 14.70㎡ (약 4.45평)에 대한 감정가는 122,000,000원 (약 830만원/㎡)입니다.

* 주변 유사 물건의 거래 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가는 단위 면적당 가격이 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 건물이라는 점과 소형 면적이라는 특수성이 반영된 결과로 판단됩니다. 제공된 주변 시세와 감정가 간의 괴리가 크므로, 반드시 현장 방문을 통한 면밀한 시세 재확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 인근에 민안초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 수영역이 가까워 대중교통 이용 및 시내 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 상태가 불량할 경우 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도는 공동주택, 업무시설(기타)로 되어 있으나, 등기사항전부증명서 및 현황은 도시형생활주택으로 확인되었습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

* 감정가 책정 시 주변 시세와의 괴리가 있어, 향후 매각가 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 2018년식 신축 도시형생활주택으로, 권리상 인수 부담이 없는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 소형 면적(약 4.45평)은 1인 가구 또는 투자용으로 적합할 수 있습니다.

* 다만, 주변 유사 부동산의 거래 시세 대비 본건 감정가의 단위 면적당 가격이 높은 점, 중복사건 및 공동담보라는 특수성, 그리고 내부 상태 미확인 등은 입찰 전 반드시 면밀히 재검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2018년 준공으로 비교적 최근에 지어진 건물이라 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권(수영역)에 위치하며 수영구라는 입지 조건은 장기적인 투자 가치를 지닙니다.

* 말소기준권리 외 후순위 권리가 없어 인수되는 권리가 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

* 소형 면적은 최근 1인 가구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 122,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 주변 시세 정보와 비교 시, 본건 감정가의 단위 면적당 가격은 다소 높게 책정된 경향을 보입니다.

* 또한, 중복사건 및 공동담보라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 감정가의 80~90% 수준을 고려한 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

* 정확한 시장 가치 파악을 위해 반드시 현장을 방문하여 내부 상태를 확인하고, 추가적인 시세 조사를 거친 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 관련 정보: 본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 검색은 수행하지 못했습니다. 혐오시설 유무는 직접 현장을 방문하시거나 관련 전문가를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.