나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4929 [4] 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물 내 2층 201호외 12개호로서,
(사용승인일:2018.04.11)
외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~12) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(13) : 업무시설(오피스텔)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재팀지설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

민락동 139-12 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)
민락동 139-33 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4929 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

토지지분: 12.118890432197375㎡ (약 3.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.83㎡ (약 5.40평)

건물지분: 17.83㎡ (약 5.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 자갈치신용협동조합

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕, 지상 6층 건물

사용승인일: 2018.04.11

전유부: 3층 301호

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역'과 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지와 도로와 등고평탄한 일단의 가장형 토지이며, 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 4월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1, 996,000,000원)입니다.

본 경매는 2025년 2월 14일 접수된 자갈치신용협동조합의 임의경매(갑2)에 의해 진행됩니다.

등기부등본상 소유권보존은 원경화(갑1) 명의입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-07-19, 대항력: 없음

* 임차인: 박 , 보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-11-16, 확정일자: 2020-10-12, 배당신고일자: 2023-12-19, 대항력: 없음

등기부 요약상 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 임의경매(갑2)는 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 지상권 개요 없음)

총 등기부채권액은 1,056,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 민락동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

수영역을 중심으로 상업 및 편의 시설 이용이 용이하며, 소규모 상가들이 입지해 있습니다.

대중교통 접근성이 좋아 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

주변 교통: 부산도시철도 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

편의시설: 민안초등학교가 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

건물 내 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스 등이 완비되어 있습니다.

일반적인 주변 환경 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보로 인한 복잡한 권리관계가 존재합니다.

건물 내부 이용 상태를 현장 조사에서 확인하지 못하였으며, 이는 향후 이용 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

총 채권액이 높게 형성되어 있습니다.

건축물대장상 공동주택 및 업무시설로 등재되어 있어, 내부 구성 및 실제 용도에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 사용승인일(2018.04.11) 기준으로 비교적 신축이나, 연식이 상당 부분 경과되었습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 수영구 민락동의 도시형생활주택으로, 수영역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 기반 시설 접근성이 양호합니다.

건물은 2018년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없습니다. 모든 등기 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 감정가 대비 실거래가 수준이 낮을 가능성이 있으며, 내부 확인 불가로 인한 불확실성은 존재합니다.

8. 투자 포인트

수영역 인근 역세권 입지.

비교적 신축 건물 (2018년 준공).

부산 지역 내 소형 주거 상품에 대한 꾸준한 수요 기대.

토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 146,000,000원

인근 동일 건물(센티움시티6차)의 최근 실거래가 분석 결과, 제곱미터당 시세는 약 360만원 ~ 400만원 수준으로 파악됩니다. (45.41㎡ 1억 7,500만원, 59.67㎡ 2억 1,500만원, 44.88㎡ 1억 8,000만원 등)

본 건의 건물 면적(17.83㎡)을 기준으로 산정한 현 시세는 약 64,188,000원 ~ 71,320,000원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가 146,000,000원 대비 현저히 낮은 수준입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가와의 격차를 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.