나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4929 [9] 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물 내 2층 201호외 12개호로서,
(사용승인일:2018.04.11)
외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~12) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(13) : 업무시설(오피스텔)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재팀지설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

민락동 139-12 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)
민락동 139-33 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경4929 (9)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 4층403호

* 건물명: 센티움시티 6차

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택 및 업무시설)

* 감정가: 152,000,000 원

* 토지면적: 12.38㎡ (약 3.75평)

* 건물면적: 18.22㎡ (약 5.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 자갈치신용협동조합

* 사용승인일: 2018년 4월 11일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근.

* 주위환경: 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성된 지역.

* 교통: 차량 접근 용이. 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역' 및 시내버스정류장 인접하여 대중교통 이용 편리.

* 인접 도로: 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 4월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1).

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리: 본건은 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 임의경매(갑2) 등은 낙찰로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 70,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2019년 9월 24일

* 확정일자: 2019년 9월 17일

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0 원. 임차인 이태곤은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 배당 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 도시형생활주택 및 업무시설로 이용되는 건물 내에 위치합니다.

* 주변이 근린생활시설 및 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 수영역 인근의 유동인구 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 소규모 단위의 주거 또는 업무용으로 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다만, 단위 면적이 협소하여 대규모 상업 시설과의 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 민안초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 수영역 (2, 3호선) 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 건물: 센티움시티 6차는 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 진행 과정에서 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 공부상 다세대주택(도시형생활주택)이나, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다.

* 주변 시세 데이터가 제공된 JSON 정보 위주로 구성되어 있으나, 해당 정보들은 건물 연식(1980~2011년)이 오래되었고 면적(46~64㎡)이 넓어 본건(18.22㎡, 2018년 준공)과 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 건물 면적 18.22㎡는 매우 협소하여 활용도에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 총 채권액(1,063,600,000원)이 매우 높아, 낙찰가가 감정가 이하로 떨어질 가능성이 있습니다.

1.6. 주변 혐오시설 조사

* 부산광역시 수영구 민락동 139-12번지 일대를 지도 서비스 및 검색 사이트를 통해 조사한 결과, 인근에 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 센티움시티 6차 내 도시형생활주택(또는 업무시설)으로, 2018년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 협소한 면적(18.22㎡)임에도 불구하고 감정가가 1억 5천 2백만원으로 책정되어 있어, 유사 면적대의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 추정됩니다.

* 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하므로 유찰 가능성이 있으며, 이 경우 추가적인 가격 하락을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인은 없어 인수 부담은 없으나, 배당 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

* 신축 건물의 장점을 고려하되, 협소한 면적과 시세 대비 높은 감정가, 직접 비교 가능한 거래 사례 부족 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 준공)로 유지보수 비용이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 수영역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사무실 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 유찰을 통한 저가 매수 기회를 포착할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 152,000,000원입니다.

* 제공된 JSON 데이터의 유사 물건(1980~2011년식, 46~64㎡)의 최대 거래가는 320,000,000원(64.53㎡)으로, 당시 약 4,960,000원/㎡ 수준입니다.

* 이를 본건 면적(18.22㎡)에 환산하면 약 90,300,000원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 152,000,000원으로, 제공된 시세 데이터의 최고가 대비 약 1.6배 높습니다.

* 또한, 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하므로 유찰 가능성이 높습니다.

* 임차인의 대항력은 없으므로 인수 보증금은 없습니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준 또는 추가 유찰 시점을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 시장 상황, 건물 상태, 향후 경매 진행 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 참고: 예상 입찰가는 현재 시점을 기준으로 하며, 향후 시장 변동, 경매 진행 상황, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.