나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4929 [5] 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물 내 2층 201호외 12개호로서,
(사용승인일:2018.04.11)
외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~12) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(13) : 업무시설(오피스텔)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재팀지설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

민락동 139-12 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)
민락동 139-33 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산동부지원 2025타경4929 (5) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경4929 (5)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 3층302호

* 토지면적: 19.99㎡ (약 6.05평)

* 건물면적: 29.41㎡ (약 8.90평)

* 용도: 도시형생활주택 (공부상 다세대주택)

* 감정가: 240,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 2018년 04월 11일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택 등이 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역'과 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 일단의 가장형 토지입니다.

* 도로: 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 분석 결과, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정으로 인수되는 권리 부담은 없습니다.

* 말소기준권리: 2018년 04월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (금액 996,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권

* 이세민 주택임차권 (대항력 없음, 배당신고 완료)

* 자갈치신용협동조합 임의경매 개시결정 등기

* 인수되는 권리: 없음 (총 등기부채권 총액: 1,091,000,000원)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 이세민)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 25일

* 확정일자: 2021년 02월 02일

* 배당신고일자: 2025년 03월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.

* 소유권: 원경화 (2018년 04월 20일 소유권보존)

1.3. 상권분석

본건은 부산 수영구 민락동의 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치합니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 민안초등학교가 인근에 있어 교육 환경 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

* 1982년식 연립주택 (151-2번지, 46.98㎡): 2026년 4월 8일 100,000,000원 거래 (약 213만원/㎡)

* 2011년식 다세대주택 (153-16번지, 58.17㎡): 2026년 4월 2일 40,000,000원 거래 (약 69만원/㎡ - *비정상적으로 낮은 가격으로 분석에서 제외 가능성 높음*)

* 1980년식 다세대주택 (712-3번지, 64.53㎡): 2026년 4월 2일 320,000,000원 거래 (약 496만원/㎡)

* 분석: 본건은 2018년식 신축 건물로, 주변 다세대 주택 매매 사례 중 1980년식 건물의 높은 시세(약 496만원/㎡)를 기준으로 전용면적 29.41㎡에 적용 시 약 145,814,000원의 시세가 형성될 수 있습니다. 그러나 감정가(240,000,000원) 및 신축 연식을 고려할 때, 실제 시장 가치는 더 높을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 3층 302호입니다.

* 사용승인일: 2018년 04월 11일로 비교적 신축 건물입니다.

* 마감재: 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 등이며, 창호는 샷시입니다. 내부 마감재는 현장 조사 시 확인하지 못했습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 중 추가 변동 사항 발생 가능성이 있습니다.

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 마감재를 확인하지 못했습니다. 실제 상태는 직접 확인이 필요합니다.

* 주변 시세 자료 중 거래 금액이 매우 낮은 사례가 포함되어 있어, 시장 가치 판단에 주의가 요구됩니다.

* 공부상 다세대주택(도시형생활주택)으로 명시되어 있으나, 실제 이용 현황에 대한 명확한 사전 조사가 필요합니다. (본건은 공부상 차이 없음으로 기재)

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 신축(2018년식) 도시형생활주택으로, 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 거주 및 투자 가치가 있는 물건입니다. 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가한 점과 중복사건, 공동담보 등의 특이사항은 경매 진행 시 추가적인 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년식)로 관리 상태 및 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 수영역 역세권 인근으로 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 매각으로 인한 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 분석: 주변 시세는 다소 편차가 있으나, 본건은 2018년식 신축 건물이라는 점과 도시형생활주택으로서의 상품성을 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 등 경매 물건 특유의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.