나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4929 [8] 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물 내 2층 201호외 12개호로서,
(사용승인일:2018.04.11)
외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~12) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(13) : 업무시설(오피스텔)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재팀지설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

민락동 139-12 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)
민락동 139-33 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 민락동 139-12번지 센티움시티6차 4층402호에 소재하는 도시형생활주택(공부상 다세대주택)입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경4929(8)이며, 감정가는 159,000,000원입니다.

건물 사용승인일은 2018년 4월 11일입니다.

토지 면적은 12.97㎡ (약 3.92 평)이며, 건물 면적은 19.08㎡ (약 5.77 평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

채권자는 자갈치신용협동조합입니다.

주요 특이사항으로는 중복사건 및 공동담보로 묶여있습니다.

건물은 공부상 다세대주택(도시형생활주택)으로 표기되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설과 소규모 공동주택 단지들이 형성되어 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역'과 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 지역에 대한 일반적인 정보 조사 결과, 생활에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

토지는 인접지와 도로에 접하여 등고평탄한 가장형 토지이며, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-18)에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 4월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 996,000,000원)입니다.

이에 따라 본 경매 절차를 통해 아래 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권보존: 원경화 (2018-04-20)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2018-04-20, 말소기준권리)

* 주택임차권: 강 (보증금 85,000,000원, 2022-04-25 전입, 2022-04-11 확정) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 자갈치신용협동조합 (2025-02-14, 채권액 830,000,000원) - 말소 예정

본 건의 등기부채권 총액은 1,081,000,000원입니다.

임차인 강 의 경우, 대항력은 없으며 보증금 85,000,000원에 대한 권리는 말소될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 민락동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

부산도시철도 2, 3호선 수영역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변 건물 중 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비교 대상이 되는 건물들의 연식과 면적이 본건과 차이가 있어 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

* 2026년 4월 8일 매매: 민락동 151-2번지 (동광, 연립, 1982년식, 46.98㎡) 100,000,000원

* 2026년 4월 2일 매매: 민락동 712-3번지 (다세대, 1980년식, 64.53㎡) 320,000,000원

* 2026년 4월 3일 매매: 민락동 153-16번지 (금강빌(에이동), 다세대, 2011년식, 58.17㎡) 40,000,000원 (참고: 해당 가격은 시세와 다소 차이가 있을 수 있습니다.)

본건은 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 소형 면적(19.08㎡)이라는 특징을 가집니다.

1.4. 생활정보

'민안초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

부산도시철도 2, 3호선 수영역 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 동일한 담보물에 대해 여러 경매 절차가 진행되거나, 본건 외 다른 부동산이 공동 담보로 묶여 있을 가능성이 있어 매각 후 추가적인 권리 관계나 채권 정리에 변동이 있을 수 있습니다.

* 폐문부재: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 인수 후 내부 상태나 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력 없는 임차인이며 말소 대상이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 공부와의 차이: 없다고 명시되어 있으나, 현장 조사 불가로 인해 미확인된 부분에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 건물 내 소형 도시형생활주택입니다.

훌륭한 교통망(수영역 인접)과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있으며, 교육 시설도 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금도 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

다만, 중복사건 및 공동담보로 묶여 있다는 점과 현장 조사 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

19. 08㎡의 작은 면적은 1인 가구나 소형 오피스텔 수요층에게 적합할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 부담이 적습니다.

* 역세권 입지: 부산 지하철 2, 3호선 수영역과 가까워 교통이 매우 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이외의 모든 권리가 말소 예정이므로 낙찰자가 부담할 권리 관계가 없습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 명도 후 즉시 활용 가능합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 주거 공간을 찾는 수요층을 대상으로 임대 또는 재매각 용이성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 159,000,000원이며, 물건의 면적(19.08㎡)과 신축 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하였습니다.

주변 시세 및 최근 거래 사례(비록 면적과 연식 차이가 있으나 참고)를 감안할 때, 본 건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

다만, 중복사건 및 공동담보라는 특수성이 있어 이에 대한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수할 보증금이 없다는 점과 신축 건물의 장점을 고려하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

이에 예상 입찰가는 158,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.