나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4929 [3] 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물 내 2층 201호외 12개호로서,
(사용승인일:2018.04.11)
외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~12) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(13) : 업무시설(오피스텔)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재팀지설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

민락동 139-12 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)
민락동 139-33 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경4929 (3)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 2층203호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 230,000,000원

* 토지면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

* 토지 지분: 19.32361497405336㎡ (약 5.84평)

* 건물면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

* 건물 지분: 28.43㎡ (약 8.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 자갈치신용협동조합

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.

1.2. 입지조건

최고의 입지: 본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

* 위치 및 주변 환경: 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치함.

* 교통:

* 차량 접근이 용이함.

* 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역'과 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 4월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 996,000,000원).

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 원경화 (2018.04.20)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (996,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 박 (100,000,000원, 2023.02.27 전입, 2023.02.08 확정, 2025.03.19 배당신고). 해당 임차인은 대항력이 없음.

* 임의경매: 자갈치신용협동조합 (2025.02.14)

* 등기부채권 총액: 1,096,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 박소현)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-27

* 확정일자: 2023-02-08

* 배당신고일자: 2025-03-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능한 지역임.

* 상업 시설: 근린생활시설이 인근에 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 주변 매매/임대 정보 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 및 연립주택 거래 가격은 다양함.

* 2026년 4월 거래된 사례를 보면, 1982년 건축된 46.98㎡ 연립주택이 1억원(약 213만원/㎡), 2011년 건축된 58.17㎡ 다세대주택이 4천만원(약 69만원/㎡, 해당 거래 가격은 매우 낮아 특이사항으로 판단됨), 1980년 건축된 64.53㎡ 다세대주택이 3억 2천만원(약 496만원/㎡)에 거래됨.

* 본건은 2018년 4월 사용승인된 도시형생활주택으로, 건축 연도가 비교적 최신이라는 점에서 차이가 있음.

* 제공된 JSON 데이터는 개별 필지의 거래 정보이며, 본건과 동일 단지(센티움시티6차)의 직접적인 시세 자료가 아니므로 참고 시 개별 특성을 고려해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 부산광역시 수영구 민락동의 공동주택 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치함.

* 교육 시설: 북서측 인근에 '민안초등학교'가 소재함.

* 교통: 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역' 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리함.

* 편의 시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2018년 4월 11일.

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음.

* 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못했음.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 동일 부동산에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나 공동으로 담보 설정된 경우로, 경매 절차 및 소유권 이전 과정에 복잡성이 있을 수 있음.

* 건물 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 마감재 등 정확한 건물 상태를 확인하지 못했음.

* 시세 대비 감정가 검토 필요: 제공된 주변 유사 물건의 매매 시세와 본 건의 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 2018년 준공의 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건축 연도와 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 채권 총액이 높아 경매 절차의 복잡성을 유의해야 합니다. 주변 시세 정보와 감정가 간의 괴리가 존재하는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있어, 면밀한 시장 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2018년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 현대적인 주거 편의성을 제공함.

* 우수한 입지: 부산 도시철도 수영역 인근으로 교통이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 잠재적 가치: 지역 발전 가능성과 신축 건물이라는 이점을 바탕으로 향후 시세 상승 가능성이 있음 (단, 시장 상황 면밀히 분석 필요).

1.9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 230,000,000원이며, 이는 건물의 면적(28.43㎡, 약 8.60평) 대비 약 809만원/㎡ 또는 약 2,674만원/평에 해당하는 금액입니다.

그러나, 제공된 주변 최근 매매 정보 분석 결과는 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

* 1982년 건축된 46.98㎡ 연립주택: 1억원 (약 213만원/㎡, 약 703만원/평)

* 2011년 건축된 58.17㎡ 다세대주택: 4천만원 (약 69만원/㎡, 약 227만원/평 - 거래 가격이 현저히 낮아 직접적인 비교에 주의 필요)

* 1980년 건축된 64.53㎡ 다세대주택: 3억 2천만원 (약 496만원/㎡, 약 1,638만원/평)

본 건은 2018년 4월에 사용 승인된 도시형생활주택으로, 건축 연도가 비교적 최신이라는 장점이 있습니다. 그러나 가장 높은 가격으로 거래된 1980년 건축 주택의 평당 가격(약 1,638만원)과 비교해도 본건의 감정가(약 2,674만원/평)는 약 63% 높은 수준입니다.

이러한 가격 차이는 감정가 산정 시 고려된 신축 연도 및 건물 특성에 따른 프리미엄과, 실제 거래된 유사 물건의 연식 및 상태 등 시장 상황이 반영된 결과일 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 상한선으로 하되, 주변 시세 및 본건의 신축 연도를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 본건의 감정가와 주변 시세 간의 괴리가 상당하므로, 실제 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태와 시장에서의 선호도를 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.