나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4929 [7] 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물 내 2층 201호외 12개호로서,
(사용승인일:2018.04.11)
외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~12) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(13) : 업무시설(오피스텔)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재팀지설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

민락동 139-12 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)
민락동 139-33 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경4929 (7)

부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 4층 401호

건물면적 17.08㎡ (약 5.17평)

토지면적 11.61㎡ (약 3.51평)

용도: 도시형생활주택 (공부상 다세대주택)

감정가: 142,000,000원 (1억 4천 2백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 자갈치신용협동조합

건물 사용승인일: 2018.04.11

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 소재하며, 민안초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 소규모 공동주택 등으로 형성된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 부산 도시철도 2호선 및 3호선 '수영역'과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지와 도로에 등고 평탄한 일단의 가장형 토지이며, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본 요약 정보입니다.

말소기준권리는 2018.04.20 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (채권액 996,000,000원)입니다.

이후 2019.06.04 전입 및 확정일자를 받은 임차인 서유나 씨(보증금 60,000,000원)가 있습니다.

그러나 서유나 씨의 주택임차권은 말소기준권리보다 늦게 설정되었고, 배당신고일자(2024.11.01) 또한 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다.

따라서 임차인의 보증금은 낙찰로 인해 소멸되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

이후 2025.02.14 접수된 자갈치신용협동조합의 임의경매개시결정 (채권액 830,000,000원)이 있습니다.

등기부채권 총액은 1,056,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 서유나

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2019-06-04

* 배당신고일자: 2024-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 후순위 임차인이므로 대항력 없음. 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 민락동은 수영역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

수영강변 및 광안리 해변과 인접하여 주거 환경이 쾌적하며, 지역 개발 잠재력 또한 가지고 있는 지역으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 부산 도시철도 2, 3호선 수영역 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 교육시설: 민안초등학교가 북서측 인근에 위치.

* 편의시설: 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 건물 자체: 센티움시티 6차는 2018년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다. 공동주택 및 업무시설이 혼합된 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보: 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 권리 관계 분석 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 폐문부재: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 실제 점유 관계 및 내부 상태는 다를 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

* 공부상 용도와 실제 이용: 공부상 다세대주택(도시형생활주택)으로 되어 있으나, 건물 정보상 업무시설도 포함되어 있습니다. (센티움시티6차는 공동주택 및 업무시설 복합 건물)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 센티움시티6차 도시형생활주택 4층 401호입니다. 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 수영역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

중복사건 및 공동담보와 같은 특수 물건 정보가 있으나, 권리 자체는 말소기준권리 이하로 정리될 것으로 보입니다.

다만, 현장 방문 시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로, 실제 점유 및 내부 상태는 반드시 직접 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수영역(2,3호선) 도보 이용 가능한 위치.

* 신축급 건물: 2018년 준공된 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상.

* 지역 개발 잠재력: 민락동은 수영강변 개발 등으로 인한 지역적 가치 상승 기대.

* 소형 평수: 17.08㎡의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수익형 또는 소액 투자용으로 적합.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 142,000,000원입니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 JSON 정보들을 검토한 결과, 거래된 건물들의 건축 연도, 면적, 가격대가 다양하게 나타났습니다.

특히, 2011년에 건축된 58.17㎡ 면적의 다세대주택이 40,000,000원에 거래된 정보는 면적 대비 가격이 매우 낮아 직접적인 비교가 어렵습니다.

1982년 건축된 46.98㎡ 연립주택은 100,000,000원에, 1980년 건축된 64.53㎡ 다세대주택은 320,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 2018년 건축된 도시형생활주택으로, 건축 연도상 비교 대상 주택들보다 신축이며, 소형 면적(17.08㎡)이라는 특징이 있습니다.

제공된 시세 정보만으로는 본 건물의 정확한 현재 시세를 단정하기 어렵습니다. 감정평가액은 17.08㎡ 면적에 대해 142,000,000원으로, 약 8,313,817원/㎡ 수준입니다.

이는 제공된 JSON 정보의 평균적인 단가보다 높은 수준이나, 신축 연식과 역세권 입지를 고려하면 합리적인 수준일 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 아래에서 결정될 것으로 예상됩니다.

잠정 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 140,000,000원

투자 결정 전, 본 건과 동일한 '센티움시티6차' 내 다른 호실의 최근 실거래가 및 임대 시세를 반드시 추가로 조사하고, 현장 방문을 통해 건물의 내부 상태와 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

주변 지역에 대해 혐오시설의 존재 여부를 검색한 결과, 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 민락동은 민락수변공원, 광안리 해변과 인접해 있어 주거 및 관광 지역으로 개발되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.