나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5075 [2] 부산광역시 해운대구 반여동 988-6 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호감정 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '인지중학교' 북측 인근에 소재하는 토지로서, 부근은
소규모 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 일반주택지대로서 제반주위환경은
보통임.

교통상황

본건(1,3) 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북하향의 완경사지대내 자체지반 평탄하게 택지조성한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3): 인접도로와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북서측으로 노폭 약3미터 내외의 막다른 도로에 접함.
기호(3): 북서측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 제2종일반주거지역(2022-12-15)(이전2005-120), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서
외벽 : 몰탈위페인팅 및 타일 붙임 마감,

이용상태

단독주택(리모델링 공사중 중단됨, 공실임)으로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 리모델링 공사중 중단되어 대부분의 주택 설비가 현재 철거되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건 기호(2) 건물의 1,2층은 리모델링을 위한 공사가 진행중 장기간 중단된 상태인 것으로
조사되어 별도의 추가 공사 없이는 본래의 용도인 주택용도로 사용이 곤란한 것으로 사료되
니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 부산동부지원 2025타경5075 (2)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 988-6

용도: 대지

토지면적: 114.00㎡ (약 34.49평)

건물면적: 0.00㎡ (매각대상은 토지임)

감정가: 447,222,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 탁OO (등기부상 탁동주)

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '인지중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성된 일반주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 센텀2지구 도시첨단산업단지 조성 사업 등과 맞물려 지역 개발 가능성이 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 해운대구 반여동 일대는 시내버스 노선이 많지 않다는 의견도 있으나, 최근 마을버스 노선이 재개되면서 교통 접근성이 개선되고 있습니다. 또한, 차량 이용 시 수영강변대로와 번영로를 통해 센텀시티, 해운대, 수영 등으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호(1) 토지는 북하향의 완경사지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 세장형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 기호(3) 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주거 나지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다. 기호(3) 토지는 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른 골목길에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권은 이맹존, 박형찬, 이승윤, 주식회사피에이디빌 순으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 수협은행의 근저당권(2022-11-30, 240,000,000원) 외 다수의 권리(근저당, 지상권, 압류, 강제경매, 임의경매)가 설정되었으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다.

* 본 경매는 채권자 탁동주(탁OO)의 강제경매 신청에 의해 진행 중입니다.

* 총 등기부채권액은 600,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위로서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 지상권(을4)은 말소된 것으로 확인되어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 나타납니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 지역 특징

해운대구 반여동은 인지중학교, 반여고등학교 등이 위치하며, 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 센텀2지구 도시첨단산업단지 조성 사업 등 지역 개발 계획이 진행되면서 발전 가능성이 있는 곳입니다. 홈플러스 부산반여점 등 생활 편의시설도 위치하고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 인지중학교, 반여고등학교, 무정초등학교, 장산초등학교, 장산중학교 등 다수의 교육기관이 인근에 소재합니다. 미래탐구, 부산기계공업고등학교 등 학원 및 특수 목적 학교도 인근에 위치합니다.

* 생활편의시설: 홈플러스 부산반여점, 각종 근린생활시설이 분포합니다. 반여종합사회복지관 등 복지시설도 있습니다.

* 교통시설: 반여농산물시장역(4호선)이 인근에 있습니다. 시내버스 정류장이 다수 있으며, 마을버스 노선도 운행됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 하수처리장, 소각장 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 접근성

반여동 지역은 시내버스 노선과 마을버스 노선이 운행되고 있습니다. 인근의 반여2동 버스 정류장에서 44, 52, 115-1, 144, 155번 버스 등을 이용할 수 있으며, 서동역(4호선)까지 도보 약 14분 거리에 있습니다. 반여농산물시장역(4호선)도 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 시세 동향

반여동 지역은 토지 및 주택 거래가 꾸준히 이루어지고 있으며, 센텀2지구 개발 등의 영향으로 향후 가치 상승 가능성이 점쳐집니다. 최근 토지 매매 사례를 보면 평당 약 2,500만원에서 3,500만원 수준의 가격대가 형성된 것으로 파악됩니다. 다만, 본건과 같이 경매 물건의 경우 입찰 경쟁률 및 낙찰가율은 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 본건의 매각 대상은 토지이나, 감정평가서상 건물(기호 2)은 단독주택으로 리모델링 공사 중단, 장기간 방치, 설비 철거 등으로 인해 현재 주택 용도로 사용이 곤란한 상태입니다. 따라서 건물 철거 또는 대규모 재공사가 필요할 수 있습니다.

* 도로 접면: 본건 토지는 각각 폭 약 3미터 및 2미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있어, 차량 통행 및 건축 시 도로 폭에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 이용 제한: 토지가 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 중복사건: "중복사건", "특수물건정보"로 표기되어 있어, 권리관계나 매각 절차상 일반적인 경매 물건과 다른 부분이 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 반여동에 위치한 대지로서, 제2종일반주거지역에 속하여 향후 주거용으로 활용 가능한 토지입니다. 주변 시세 대비 감정가가 책정되었으며, 권리분석상 인수되는 권리 및 부담스러운 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현황 토지에 건물이 존재하나 리모델링 중단으로 인해 사용이 어려운 상태이며, 토지가 막다른 도로에 접하고 있는 점은 향후 건축 및 개발 시 고려해야 할 사항입니다. 중복사건이라는 표기가 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부산 해운대구 반여동은 지속적인 개발 호재(센텀2지구 등)를 안고 있는 지역입니다.

* 토지 활용: 제2종일반주거지역으로 주택 건설 및 개발에 적합한 토지입니다.

* 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소 예정 또는 말소 처리되어 권리관계가 비교적 명확합니다. 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 잠재력: 현재 건물이 사용 불가 상태이나, 토지 자체의 가치와 향후 재개발 또는 신축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지매각 대상이며, 감정가는 447,222,000원입니다. 현재 건물은 사용이 곤란한 상태이므로, 토지의 가치와 주변 시세, 개발 가능성, 도로 접면 조건, 그리고 중복사건으로 인한 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

수색 결과, 반여동 토지의 평당 시세는 약 2,500만원에서 3,500만원 수준으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 본건 토지 114㎡ (약 34.49평)에 대입해 볼 때, 단순 시세 적용 시 약 8억 6천만원에서 12억원 수준의 가치가 산정될 수 있습니다. 그러나 이는 매각 대상이 토지이며, 건물 상태 및 도로 접면 등의 제약 조건, 그리고 경매라는 특수성을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 447,222,000원을 기준으로, 주변 시세와 지역 개발 잠재력, 그리고 건물의 철거/신축 비용 및 도로 관련 제약을 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 110% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 400,000,000원 ~ 490,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 최종 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.