나이스옥션 법원경매 상주 2024타경72914 [1] 경상북도 예천군 예천읍 대심리 383-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 예천읍 대심리 소재 "예천군청" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 단독주택, 주거나지, 관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1): 사다리형의 평탄한 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 기호2): 부정형의 평탄한 토지로서 공장용지임. 기호6),7): 부정형의 평탄한 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호1): 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접함. 기호3): 동측 및 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접함. 기호6): 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 출입할 수 있음. 기호7): 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역, 제2종일반주거지역(2018-08-09), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) (2018-08-09)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(도시지역 경계 300m 이내)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호2): 도시지역, 제2종일반주거지역(2018-08-09), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) (2018-08-09)(국지도로)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(1969-04-03)(보조간선도로)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(1978-04-08)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(도 시지역 경계 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호6): 도시지역, 제2종일반주거지역(2018-08-09), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) (2018-08-09)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(도시지역 경계 300m 이내)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호7): 도시지역, 제2종일반주거지역(2018-08-09), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) (1967-10-27)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(도시지역 경계 300m 이내)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하층(창고), 1층(관리사) 및 경량철골조립식 경량철골판 넬지붕 2층(사무실)으로서, - 외벽 : 적벽돌 및 화강석 붙임 등 마감. - 내벽 : 목재 및 타일 등 마감. - 바닥 : 마루바닥 및 타일 등 마감. - 창호 : 목재, 샷시 이중창임. 기호4) 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층(공장, 사무실)은 멸실임. 기호5) 철근콘크리트조 슬레이트지붕 단층(공장, 목욕탕)은 멸실임.

이용상태

기호2): 지하층- 창고, 1층- 관리사, 2층- 사무실임. 기호4),5): 멸실됨.

설비내역

기호2): 수전설비, 급배수설비, 위생설비, 보일러설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건에는 "제시외건물 ㉠ ~ ㉢" 이 소재함. (후첨 '지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

공부상 기호3) 724번지에 등재된 기호4),5) 건물(공장 등)은 멸실되고, 현재 지상에는 "제시 외건물 ㉣ ~ ㉥" 이 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

사건번호: 상주지원 2024타경72914 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

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1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 예천군 예천읍 대심리 383-14

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

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1.3. 감정가 및 면적

감정가: 315,657,110원

토지면적: 328.00㎡ (약 99.22평)

건물면적: 168.48㎡ (약 51.00평)

제시외 건물면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

총 건물면적: 204.48㎡ (약 61.89평)

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1.4. 특이사항

중복사건, 일괄매각, 제시외 건물 포함.

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 예천군청 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역에는 단독주택, 주거나지, 관공서 등이 소재합니다.

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2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 본건은 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다. 또한, 인접 도로 상황은 기호1번 토지는 서측으로 폭 약 20미터 도로에 접하며, 기호3번 토지는 동측 및 남측으로 폭 약 20미터 도로에 접합니다. 기호6번 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입이 가능하며, 기호7번 토지는 북측으로 폭 약 20미터 도로에 접합니다.

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2.3. 토지 이용계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 국지도로에 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역(도시지역 경계 300m 이내)에 해당합니다. 일부 토지(기호2)는 중로1류(폭 20m~25m) 도로에도 접하고 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 기록 및 근저당권(을6, 을7)이 있으나 모두 말소되었습니다. 2021년 1월 28일 접수된 소유권 일부(13분의 6) 가처분(갑5)과 2024년 12월 9일 접수된 강제경매(갑6)가 현재 진행 중이며, 강제경매 채권 총액은 1,303,503,600원입니다. 건물 등기부상 채권 총액은 0원입니다.

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3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

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3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매/임대 정보는 연립주택 또는 빌라(동부맨션2차, 아이빌)에 대한 것으로, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 예를 들어, 전용면적 약 60㎡의 연립주택이 4,300만원에서 5,250만원에 거래되었고, 약 85㎡의 연립주택이 1억 3,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 대지면적 328㎡, 건물면적 168.48㎡로, 유사한 단독주택의 지역 내 시세 조사가 필요합니다.

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4.2. 상권 특성

본건은 경상북도 예천군청 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 용이합니다. 주변은 주거지역과 일부 관공서가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

예천군청 인근에 위치하여 행정 및 공공 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 예천읍내 및 경북도청 신도시 접근성이 양호하여 다양한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

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5.2. 교육시설

지역 내에는 예천초등학교, 예천동부초등학교, 예천남부초등학교 등 다수의 초등학교와 예천중학교, 예천여자중학교, 대창중학교 등 중학교, 그리고 예천여자고등학교, 대창고등학교, 경북일고등학교 등 고등학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

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5.3. 기타

예천박물관, 예천문화관광재단 등 문화시설이 인근에 있으며, 한천물놀이장, 패밀리파크 물놀이장 등 레저 시설도 이용 가능합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 제한

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 국지도로 저촉, 가축사육제한구역 등 관련 법규 준수가 필요합니다. 일부 토지는 지적도상 맹지로 인접지를 경유해야 하는 점도 고려해야 합니다.

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6.2. 건물 상태

건축물대장상 일부 건물(기호4, 5)은 멸실되었으며, 제시외 건물들이 존재하는 점을 감안할 때, 건물 전반에 대한 현장 확인 및 보수 필요 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 건물은 1983년에 건축 승인되어 노후화 가능성이 있습니다.

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6.3. 용도 불일치 가능성

제공된 건축물표제부 요약 JSON 정보에 따르면, 건물의 주요 용도가 '동물 및 식물 관련 시설'로 표기되어 있으나, 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며 주변 환경이 주거 지역과 관공서 등으로 구성되어 있어, 실제 이용 현황 및 용도에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 향후 건축물 사용 및 재건축 등에서 문제가 될 수 있습니다.

2. 00

6.4. 주변 시세와의 괴리

본건은 단독주택이나, 제공된 비교 대상 시세 정보는 연립/빌라 위주로 구성되어 있어 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 따라서, 본건과 유사한 단독주택의 정확한 실거래가 및 시장 동향 조사가 필수적입니다.

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7. 종합 의견

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7.1. 물건 총평

본건은 경상북도 예천군청 인근에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 그러나 건물 용도 표기상의 불일치 가능성, 일부 멸실 및 제시외 건물 존재, 건축 연도에 따른 노후화 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

2. 00

7.2. 투자 전망

예천군청 인근이라는 입지적 장점과 넓은 토지를 활용한 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. 다만, 제공된 주변 시세 정보의 한계와 건물 용도 불일치 가능성 등 리스크 요인을 충분히 검토하고, 철저한 현장 조사를 통해 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

2. 00

8. 투자 포인트

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8.1. 장점

* 경상북도 예천군청 인근의 우수한 입지 조건

* 넓은 토지 면적 (328㎡)

* 권리관계 명확 (매각 후 소멸)

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 활용도 증대 가능성

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8.2. 고려사항

* 건축물대장상 주요 용도(동물 및 식물 관련 시설)와 실제 이용 현황 간의 차이점 확인 필요

* 1983년 건축된 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성

* 유사 단독주택 사례 부족으로 인한 정확한 시세 파악의 어려움

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9. 예상 입찰가

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9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 315,657,110원입니다. 그러나 제공된 주변 시세 정보는 연립/빌라 위주로 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다. 또한, 건물의 주요 용도(동물 및 식물 관련 시설)와 실제 이용 현황 간의 불일치 가능성, 1983년 준공된 건물의 노후화 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 임차인 인수 부담은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

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9.2. 예상 입찰가

위에서 언급된 리스크 요인 및 시세 정보의 한계를 감안할 때, 정확한 예상 입찰가 산정은 제한적입니다. 보수적인 관점에서 감정가 대비 80~100% 수준을 고려할 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 추가적인 지역 내 단독주택 시세 조사 결과를 바탕으로 결정해야 합니다. 따라서, 현재 시점에서의 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 감정가(315,657,110원)를 기준으로 면밀한 추가 분석을 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.