나이스옥션 법원경매 상주 2025타경147 [5] 경상북도 문경시 농암면 내서리 265 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 농암면 내서리 소재 "쌍용마을"내에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

* 기호(1)(4) : 부정형의 토지로 등고 평탄하며, 현황 휴경지 상태임. * 기호(2) : 가장형에 유사한 토지로 등고 평탄하며, 현황 휴경지 상태임. * 기호(3) : 부정형의 토지로 남동하향 완경사지이며, 현황 휴경지 상태임. * 기호(5) : 세장형에 유사한 토지로 등고 평탄하며, 현황 휴경지 상태임. * 기호(6) : 가장형의 토지로 등고 평탄하며, 현황 주거용나대지 상태임.

인접 도로상태

* 기호(1) : 지적도상 남측으로 폭 약 1미터 내외의 도로에 접하나, 현황 미개설 상태임. * 기호(2)(4)(5) : 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함. * 기호(3) : 지적도상 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 도로에 접하나, 현황 미개설 상태임 * 기호(6) : 지적도상 남서측으로 폭 약 1미터 내외의 도로에 접하나, 현황 미개설 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1)(3)(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}. * 기호(2)(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}. 접도구역(국지도32호선{도로법}. * 기호(5) : 계획관리지역, 소로2류(폭8m∼10m)(소로2-5호선(국지도32호선))(접함) 가축사육제한구역(전축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}. 접도구역(국지도32호선{도로법}.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지 중 기호(2)토지의 의뢰목록상 지목은 임야이나, 현황 휴경지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 토지 중 기호(3)토지의 지상에는 이전이 가능한 것으로 판단되는 철골구조물이 소재하며, 기호(4)토지의 지상에는 이전이 가능한 것으로 판단되는 철파이프조 구조물이 소재하며, 기호(5)토지의 지상에는 이전이 가능한 것으로 판단되는 컨테이너박스 3개가 소재하니 참고하시기 바랍니다,

물건 비고

농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환. 지상 소재 이전 가능한 컨테이너박스 3개는 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경147 (5) 사건번호: 상주지원 2025타경147 (5)

소재지: 경상북도 문경시 농암면 내서리 265

용도: 전 (밭)

감정가: 66,785,000원

토지면적: 361.00㎡ (약 109.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

토지 분할 정보: 본건 토지 중 일부는 계획관리지역, 일부는 소로2류(폭8m∼10m) 접도구역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 문경시 농암면 내서리 소재 "쌍용마을" 내에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 근린생활시설, 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 문경시 농암면은 문경시청 소재지에서 서북쪽에 위치하며, 면적의 84%가 산지로 이루어진 전형적인 산촌 지역입니다. 주요 농산물로는 엽연초, 채소, 콩 등이 생산되며, 쌍용계곡과 같은 천혜의 자연 경관을 보유하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 기호(1) 토지는 지적도상 남측으로 폭 약 1미터 내외의 도로에 접하나 현황 미개설 상태입니다.

* 기호(2)(4)(5) 토지는 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 기호(3) 토지는 지적도상 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 도로에 접하나 현황 미개설 상태입니다.

* 기호(6) 토지는 지적도상 남서측으로 폭 약 1미터 내외의 도로에 접하나 현황 미개설 상태입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 전체적으로 휴경지 상태이며, 일부 토지의 경우 공부상 지목과 현황이 다를 수 있습니다.

* 기호(1)(4) : 부정형 토지로 등고 평탄하며, 현황 휴경지 상태입니다.

* 기호(2) : 가장형 토지로 등고 평탄하며, 현황 휴경지 상태입니다. (공부상 지목은 임야이나 현황은 휴경지)

* 기호(3) : 부정형 토지로 남동하향 완경사지이며, 현황 휴경지 상태입니다.

* 기호(5) : 세장형 토지로 등고 평탄하며, 현황 휴경지 상태입니다.

* 기호(6) : 가장형 토지로 등고 평탄하며, 현황 주거용 나대지 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2015년 12월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다. 이 근저당권을 기준으로 그 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 '을2'로 기재된 서문경농업협동조합의 지상권은 말소기준권리(을3)보다 선순위로 설정되어 있으며, 존속기간이 30년으로 설정되어 있어 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 주요 인수 권리사항입니다.

3.3. 주의사항 및 특이사항

* 농지취득자격증명: 농지법상 해당 토지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 않을 경우 매수보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

* 이전 가능한 물건: 토지 지상에 이전 가능한 것으로 판단되는 철골구조물 1개, 철파이프조 구조물 1개, 컨테이너박스 3개가 소재하며, 이는 매각에서 제외됩니다.

* 공동담보, 선순위지상권, 농지취득자격증명: 특수물건으로 분류되며, 특히 선순위지상권의 인수가 중요한 요소입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 문경시 농암면 내서리 지역은 주로 농경지와 임야, 농가주택 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역입니다. 따라서 상업 시설이나 유동인구가 많은 상권 분석보다는 지역 기반의 농업 경제 활동과 관련된 특징을 고려해야 합니다. 쌍용계곡과 같은 관광 자원이 인근에 있어 관광객 방문이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

문경시 농암면은 자연경관이 우수하며, 쌍용계곡, 도장산 등 휴양 및 관광에 적합한 지역입니다. 면사무소, 농협 등 기본적인 행정 및 금융 시설은 농암면 소재지에 위치하고 있으며, 대규모 편의시설은 문경시내로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출하지 못할 경우, 낙찰자라 할지라도 매수보증금을 몰수당할 수 있습니다.

* 선순위 지상권 인수: 등기부상 선순위 지상권이 존재하며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 부담입니다. 지상권의 구체적인 내용 및 활용 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 일부 맹지 가능성: 일부 토지가 지적도상 폭이 좁거나 현황 미개설된 도로에 접하고 있어, 실제 이용 및 개발 시 도로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 농지 이용 제한: 해당 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 문경시 농암면 내서리의 농경지로서, 아름다운 자연환경을 배경으로 하고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 선순위 지상권 인수, 일부 도로 접합성 문제 등 권리 및 이용 측면에서 반드시 확인하고 해결해야 할 사항들이 존재합니다. 특히 선순위 지상권의 존재는 낙찰가의 결정에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 자연경관: 쌍용계곡 등 주변의 우수한 자연 경관은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 농업 잠재력: 농경지로서 기본적인 농업 활동이 가능하며, 지역 특화 작물 재배 등을 고려해볼 수 있습니다.

* 관광 연계 가능성: 인근 관광지와 연계하여 주말 농장, 체험 시설 등으로의 개발 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 66,785,000원입니다. 인수되는 선순위 지상권의 가치와 농지취득자격증명 관련 절차, 향후 토지 이용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 권리 관계를 종합적으로 판단하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.