나이스옥션 법원경매 상주 2025타경147 [6] 경상북도 문경시 농암면 내서리 283-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 농암면 내서리 소재 "쌍용마을"내에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

* 기호(1)(4) : 부정형의 토지로 등고 평탄하며, 현황 휴경지 상태임. * 기호(2) : 가장형에 유사한 토지로 등고 평탄하며, 현황 휴경지 상태임. * 기호(3) : 부정형의 토지로 남동하향 완경사지이며, 현황 휴경지 상태임. * 기호(5) : 세장형에 유사한 토지로 등고 평탄하며, 현황 휴경지 상태임. * 기호(6) : 가장형의 토지로 등고 평탄하며, 현황 주거용나대지 상태임.

인접 도로상태

* 기호(1) : 지적도상 남측으로 폭 약 1미터 내외의 도로에 접하나, 현황 미개설 상태임. * 기호(2)(4)(5) : 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함. * 기호(3) : 지적도상 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 도로에 접하나, 현황 미개설 상태임 * 기호(6) : 지적도상 남서측으로 폭 약 1미터 내외의 도로에 접하나, 현황 미개설 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1)(3)(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}. * 기호(2)(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}. 접도구역(국지도32호선{도로법}. * 기호(5) : 계획관리지역, 소로2류(폭8m∼10m)(소로2-5호선(국지도32호선))(접함) 가축사육제한구역(전축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}. 접도구역(국지도32호선{도로법}.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지 중 기호(2)토지의 의뢰목록상 지목은 임야이나, 현황 휴경지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 토지 중 기호(3)토지의 지상에는 이전이 가능한 것으로 판단되는 철골구조물이 소재하며, 기호(4)토지의 지상에는 이전이 가능한 것으로 판단되는 철파이프조 구조물이 소재하며, 기호(5)토지의 지상에는 이전이 가능한 것으로 판단되는 컨테이너박스 3개가 소재하니 참고하시기 바랍니다,

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 상주지원 2025타경147 (6)

소재지: 경상북도 문경시 농암면 내서리 283-1

용도: 대지

감정가: 금119,105,000원

토지면적: 581.00㎡ (약 175.75평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서문경농업협동조합 (서OOOOOOOO)

특이사항: 선순위지상권, 공동담보

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 문경시 농암면 내서리 소재 "쌍용마을" 내에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1) 토지는 지적도상 남측으로 폭 약 1미터 내외의 도로에 접하나 현황 미개설 상태입니다.

* 기호(2)(4)(5) 토지는 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 기호(3) 토지는 지적도상 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 도로에 접하나 현황 미개설 상태입니다.

* 기호(6) 토지는 지적도상 남서측으로 폭 약 1미터 내외의 도로에 접하나 현황 미개설 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1)(3)(6) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 기호(2)(4) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역(국지도32호선)에 해당합니다.

* 기호(5) 토지는 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m, 소로2-5호선, 국지도32호선 접함), 가축사육제한구역, 접도구역(국지도32호선)에 해당합니다.

* 주변시설: 본건 소재지인 문경시 농암면 내서리 지역은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역으로, 일반적인 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지로 이동이 필요할 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2015년 12월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (3억원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을6 (2013년 10월 21일 접수) 서문경농업협동조합의 지상권은 인수됩니다. 본 지상권은 존속기간이 30년(설정일로부터 2043년 10월까지)이며, 건물 기타 공작물이나 수목의 소유를 목적으로 토지 전부를 범위로 설정되었습니다.

* 말소되는 권리:

* 을9 (2015년 12월 8일) 농업협동조합자산관리회사 근저당권

* 갑2 (2025년 3월 26일) 서문경농업협동조합 임의경매개시결정

* 등기부채권 총액: 300,000,000원

* 임차인 현황: 임차인 현황 없음 (인수 보증금 합계 0원).

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1.3. 상권분석

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* 본건은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 마을에 위치하고 있습니다. 주변에 상업 시설이 밀집한 지역이 아니므로, 활발한 상권 형성은 어렵습니다. 다만, 지역 주민을 위한 근린생활시설이 일부 존재합니다.

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1.4. 생활정보

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* 주거 환경: 조용하고 한적한 농촌 지역의 생활 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주변 편의시설은 제한적이며, 대형 마트, 병원 등은 인근 읍면 지역 이용이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 일부 토지의 경우 도로 현황이 미비하여 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 선순위 지상권 인수: 2013년 10월 21일 설정된 서문경농업협동조합의 지상권이 낙찰 후 인수됩니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 지상권 말소 전까지 약 19년 이상 존속됩니다.

* 도로 접면 현황: 일부 필지의 경우 지적도상 도로와 접하나 실제 도로가 개설되지 않아 토지 이용 및 개발에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 미등재 구조물: 일부 토지에 이전 가능한 철골구조물, 철파이프조 구조물, 컨테이너박스 등이 소재하므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

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1.6. 종합의견

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* 본 물건은 문경시 농암면의 농림지역에 위치한 토지로서, 감정가는 119,105,000원입니다. 가장 큰 특징은 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 지상권이 존재한다는 점입니다. 또한, 일부 토지의 도로 접면 현황이 미비하여 접근성에 문제가 있을 수 있습니다. 농촌 지역의 특성상 개발 가능성은 제한적일 수 있으나, 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다. 다만, 지상권으로 인한 제약이 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 계획관리지역으로 향후 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성.

* 농촌 지역 내 비교적 넓은 면적의 토지 확보 가능성.

* (주의) 선순위 지상권 인수 및 도로 현황 미비를 감안한 매우 저가 낙찰 시 고려 가능.

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1.8. 예상입찰가

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* 본 건은 인수해야 하는 선순위 지상권(약 19년 이상 존속) 및 도로 접근성 문제 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 따라서, 이러한 제반 사항과 향후 토지 활용 가능성 및 가치를 종합적으로 면밀히 분석하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 산정합니다. (구체적인 입찰가 제시는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.