나이스옥션 법원경매 상주 2025타경177 [2] 경상북도 상주시 낙동면 유곡리 812-8 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1은 경상북도 상주시 낙동면 승곡리 소재 ""오작동"" 남동측 인근, 기호2는 경상북도
상주시 낙동면 유곡리 소재 ""유천리마을"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 순수농경지대로 답,
과수원, 전, 하천 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1,2: 농경지로서의 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 토지로서 등고 평탄한 '답'으로 이용 중임.
기호2: 세장형의 토지로서 등고 평탄한 '답'으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1: 공부상 맹지임.
기호2: 남동측으로 폭 약2~3미터의 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 농림지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업보호구역<농지법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

물건 비고

농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2025타경177 (2)

소재지: 경상북도 상주시 낙동면 유곡리 812-8

용도: 답 (농지)

감정가: 42,578,400 원

토지 면적: 1,884.00 ㎡ (약 570.0 평)

건물 면적: 0.00 ㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상북도 상주시 낙동면 유곡리 소재 "유천리마을" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 답, 과수원, 전, 하천 등으로 형성된 순수 농경지대로 이루어져 있습니다.

* 교통 상황

농경지로서 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태

남동측으로 폭 약 2~3미터의 진입도로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 농림지역, 가축사육제한구역 (절대제한지역), 농업보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리 분석

* 경매 개시 구분

공유물분할을 위한 경매 (부동산)

* 말소 기준 권리

2025년 6월 4일 접수된 임의경매 (채권자: 박기정)가 말소 기준 권리가 됩니다.

* 등기부 요약

* 소유권 이전 (1988-02-15): 박영규 (매매)

* 소유권 이전 (2024-09-05): 박광숙 외 6명 (상속)

* 지분 이전 (2024-10-02): 박기정 (증여)

* 지분 이전 (2024-10-02): 박기정 (매매)

* 임의경매 (2025-06-04): 박기정 (말소 기준 권리)

* 등기부 채권 총액

0 원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0 원

* 임대 관계: 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 향후 발생할 수 있는 임차인과의 관계에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권 분석

* 주변 환경

본 물건은 순수 농경지대로 둘러싸여 있으며, 인근 마을("유천리마을")이 존재합니다.

주요 시설로는 농경지, 과수원, 전, 하천 등이 있습니다.

* 편의 시설

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 낮을 수 있습니다.

가까운 시내까지의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활 정보

* 교통

농경지로서 접근성은 보통이나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 시설

주변에 대규모 편의 시설이나 공공 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

농업 활동에 필요한 농기계 수리점 등은 인근 농촌 지역에서 찾아볼 수 있을 가능성이 있습니다.

* 환경

조용하고 한적한 농촌 환경을 제공합니다.

가축사육제한구역에 포함되어 있어 축사 인근에 위치할 경우 냄새 등 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필수

농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수 보증금을 반환받지 못합니다.

취득 전 반드시 관련 기관에서 발급받아야 합니다.

* 맹지 가능성

기호1 토지는 공부상 맹지로, 직접적인 도로 접근에 어려움이 있을 수 있습니다. (기호2는 진입로 있음)

* 공유물 분할 경매의 복잡성

공유물 분할 경매는 소유권 관계가 복잡할 수 있으며, 낙찰 후에도 분할 과정에서 추가적인 시간이 소요되거나 이해관계인 간 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 농지 관련 규제

본 물건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 여러 제한이 따릅니다.

개발 행위가 제한적이므로 농업 외 용도로의 활용은 어렵습니다.

* 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현황 파악이 어려운 부분이 있습니다. (인수 보증금은 없으나, 사용 수익권 등 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 공유물 분할을 위한 경매로 진행되는 농지로서, 농지법에 따른 취득 자격 증명 제출이 매우 중요합니다.

토지 일부가 맹지일 가능성이 있고, 농림지역 등 여러 규제가 적용되어 토지 이용에 제약이 있습니다.

임대 관계가 미상이므로, 현장 조사를 통해 정확한 상태 파악이 필수적입니다.

주변 환경은 순수 농경지대로, 농업 외 목적으로는 활용 가치가 제한적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매를 통한 재산권 정리 및 시세 차익 기대.

* 정부의 농업 지원 정책 수혜 가능성 검토.

* 주변 시세 대비 저평가 여부 확인을 통한 투자 기회 발굴.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음 사항을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가: 42,578,400 원

* 인수되는 보증금: 0 원

고려 사항:

* 농지 취득 자격 증명 발급 및 관련 부대 비용.

* 맹지 여부 및 진입로 확보에 따른 추가 비용 (필요시).

* 공유물 분할 절차 진행에 따른 시간 및 행정 비용.

* 주변 유사 농지 실거래가 및 시세 동향.

* 향후 농지 이용 계획 및 기대 수익률.

* 농지법 및 지역 규제 준수 비용.

현장 조사 및 권리 분석을 통한 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.