나이스옥션 법원경매 상주 2025타경193 [2] 경상북도 문경시 우지동 535-84 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 우지동 소재 ""다리쟁이마을"" 북동측 근거리에 위치하며,
부근 일대는 대규모 경지정리지대로서 근교농경지대이며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아
제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

* 기호(1)∼(4) : 부정형의 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 답으로 이용중임.

인접 도로상태

* 기호(1)(4) : 동측으로 구거를 사이에 두고 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
* 기호(2)(3) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1)(4) : 농림지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(접함), 가축사육제한구역(2025-04-11)
(전축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 비행안전
제3구역(전술){군사기지 및 군사시설 보호법}, 농업진흥구역{농지법}.
* 기호(2)(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역){가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, 비행안전 제3구역(전술){군사기지 및
군사시설 보호법}, 농업진흥구역{농지법}임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환. 목록 2, 3 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 상주지원 2025타경193 (2)

* 소재지: 경상북도 문경시 우지동 535-84

* 용도: 답

* 감정가: 247,410,000원

* 토지면적: 3325.00㎡ (약 1005.8평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 점촌농업협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 문경시 우지동 소재 "다리쟁이마을" 북동측 근거리에 위치합니다. 주변 일대는 대규모 경지정리지대로서 근교 농경지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권이전: 황영복 (1988년), 권후남 (2008년, 매매)

* 근저당권: 점촌농업협동조합 (2008년, 52,000,000원, 말소기준권리), 점촌농업협동조합 (2018년, 216,000,000원)

* 임의경매: 점촌농업협동조합 (2025년 6월 23일)

* 채권총액: 등기부채권 총액은 268,000,000원입니다.

* 말소기준권리: 2008년 3월 17일 접수된 점촌농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인이 존재하지 않거나, 인수할 보증금이 없는 임차인만 있는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 경상북도 문경시 우지동에 위치한 농경지대로, 주변은 대규모 경지정리지대 및 근교 농경지대로 형성되어 있습니다. 이에 따라 상업 시설보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건 소재지 주변에 대규모 편의시설은 부족할 수 있으나, 문경시 시내 및 점촌 지역과의 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 문경시에는 다양한 관광 시설(문경새재, 문경철로자전거, 진남교반 등)과 온천 시설 등이 있습니다.

* 주거환경: 본건은 전형적인 농촌 지역의 토지로, 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 목록 2번과 3번 토지는 지적도상 맹지입니다. 이는 해당 토지로 직접 진입할 수 있는 도로가 없어, 타인의 토지를 통과해야 하는 불편함이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 농지취득자격증명: 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 미제출할 경우 매수보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하므로, 사전에 관련 자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설 가능성: 과거 문헌에 따르면, 문경시 마성면 일대에 하수종말처리장 및 폐기물처리시설 건설 추진과 관련하여 주민 반대가 있었던 사례가 있습니다. 또한, 상주와 문경 경계 지역에 추모 시설 건립 관련 님비 현상 사례도 있습니다. 우지동 자체에 대한 특정 혐오시설 건립 정보는 직접적으로 확인되지 않았으나, 지역 내에서 혐오시설 관련 논의가 있었던 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 문경시 우지동에 위치한 답 토지로서, 감정가는 2억 4천만 원대이나 두 개의 필지(목록 2, 3)가 맹지라는 점과 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 점촌농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리로서 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 맹지라는 점과 농지법 관련 규정은 향후 이용 및 개발에 상당한 제약이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 긍정적 요인:

* 농업진흥구역 및 농림지역으로 지정되어 있어 농업적 가치가 있을 수 있습니다.

* 차량 접근이 가능한 도로 여건을 갖춘 필지(목록 1, 4)가 포함되어 있습니다.

* 부정적 요인:

* 전체 토지 중 두 필지(목록 2, 3)가 맹지라는 점이 가장 큰 리스크입니다.

* 농지법에 따른 농지취득자격증명 미비 시 매수보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 인접 지역에서 혐오시설 관련 논란이 있었던 사례가 있어, 향후 지역 개발 방향에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 247,410,000원

* 권리사항: 채권 총액(268,000,000원)이 감정가를 초과하나, 말소기준권리 이하 후순위 권리는 소멸되므로 권리상 안전성은 확보됩니다.

* 맹지 리스크: 목록 2, 3번 필지가 맹지라는 점은 토지의 활용성을 크게 저하시키므로, 입찰가 산정에 있어 이 부분에 대한 충분한 할인율을 적용해야 합니다.

* 농지취득자격증명: 농지취득자격증명 발급의 확실성을 담보할 수 없다면, 입찰 참여를 신중히 고려해야 합니다.

* 주변 시세 및 개발 가능성: 주변 농경지 시세, 향후 농업 정책 변화, 지역 개발 계획 등을 면밀히 조사하여 낙찰 가능한 적정 가격을 산출해야 합니다.

위와 같은 위험 요소를 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가는 개별적인 현장 조사와 권리 분석, 그리고 잠재적 리스크에 대한 가치 평가를 통해 결정될 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 이를 제외한 금액으로 산정할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.