나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5351 [2] 경상북도 상주시 남성동 83-17 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람감정 · 평가일 2025.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 남성동 소재 ""상주시청"" 북측 인근(기호1,2) 및 상주시 계산동
소재 ""성신여자중학교"" 남서측 인근(기호 4)에 위치하며 주위는 기존 주택지대로서 단독주택,
아파트단지등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스가 운행중인바, 전반적인 교통상황은
보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2) 부정형의 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 도로로 이용중임.
기호 4) 남측 하향경사지에 축대를 이용하여 평탄하게 조성된 공동주택 부지중 일부로서
축대부분등으로 이용중인 것으로 사료됨.(정확한 이용상황은 경계측량을 요함)

인접 도로상태

기호 1) 본건이 폭 약 8이터 도로의 일부임.
기호 2) 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.
기호 4) 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-20호선), 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(2) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-20호선)(접합), 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(4) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-13)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호 1,2) 공부상 지목은 ""대""이나 실제 도로임.
기호 3) 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 제시목록상 기호 3)물건은 소재불명으로 평가외 하였음.

물건 비고

공부상 지목은 대이나 도로로 이용 중임. 지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

물건명세서 번호: (2)

사건번호: 상주지원 2025타경5351

소재지: 경상북도 상주시 남성동 83-17

용도: 대지

1.2. 면적및이용현황

토지면적: 79.00㎡ (약 23.90평)

토지지분: 43.45㎡ (약 13.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가및매각대상

감정가: 13,512,950원

매각대상: 토지지분매각

1.4. 경매기본정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.5. 특이사항

* 지분매각

* 공유자우선매수신고

* 유동화물건

* 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

본건은 경상북도 상주시 남성동에 소재하며, 주위는 기존 주택지대로서 단독주택, 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다. 구체적으로는 상주시청 북측 인근 및 상주시 계산동 성신여자중학교 남서측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스가 운행 중이므로 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접도로상태

* 기호 1) 본 건이 폭 약 8미터 도로의 일부입니다.

* 기호 2) 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

* 기호 4) 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 토지이용계획및제한상태

3.1. 토지이용계획

* 일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-20호선), 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)), 상대보호구역.

* 일련번호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-20호선)(접합), 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)), 상대보호구역.

* 일련번호(4): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)), 상대보호구역.

3.2. 제한상태

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))입니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부요약

* 접수일자: 2010-12-22, 소유권이전 (주식회사대림 외 1명)

* 접수일자: 2013-05-15, 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사대림외 1명)

* 접수일자: 2018-11-28, 4번주식회사화산개발지분가압류 (신용보증기금, 160,000,000원, 말소, 말소기준권리)

* 접수일자: 2018-12-18, 4번주식회사화산개발지분가압류 (신보2017제3차유동화전문유한회사, 510,000,000원, 말소)

* 접수일자: 2019-03-13, 4번주식회사화산개발지분압류 (국민건강보험공단, 말소)

* 접수일자: 2020-04-02, 4번주식회사화산개발지분가압류 (근로복지공단, 3,500,000원, 말소)

* 접수일자: 2020-11-30, 4번주식회사대림지분가압류 (서울보증보험주식회사, 155,179,850원, 말소)

* 접수일자: 2021-01-27, 4번주식회사화산개발지분압류 (상주시, 말소)

* 접수일자: 2021-02-16, 4번주식회사대림지분압류 (영월군수, 말소)

* 접수일자: 2022-03-08, 4번주식회사대림지분압류 (상주시, 말소)

* 접수일자: 2025-06-16, 4번주식회사화산개발지분강제경매(5번가압류의본압류로의이행) (신용보증기금, 305,715,173원, 말소)

4.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 11월 28일 접수된 신용보증기금의 4번 주식회사화산개발지분가압류입니다.

4.3. 총채권액

등기부채권 총액은 828,679,850원입니다.

4.4. 인수및소멸권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변상황

본건은 상주시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로 형성되어 있어 조용하고 안정된 주거 환경을 형성하고 있습니다. 상주시청 및 성신여자중학교 등이 인근에 있어 행정 및 교육 접근성이 양호한 편입니다.

6. 생활정보

6.1. 주거환경

단독주택 및 아파트 단지가 혼재된 주거지역에 속해 있어 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 시내버스 운행으로 대중교통 이용 또한 편리합니다.

7. 잠재적리스크

7.1. 지분매각및공유자우선매수

본건은 토지 지분 매각 물건으로, 지분 소유권의 성격상 단독으로 소유권을 행사하는 데 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 공유자의 우선매수신고권 행사에 따라 입찰 결과가 달라질 수 있으며, 이와 관련된 법적 절차 및 주의사항을 숙지해야 합니다. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

7.2. 공부상지목과실제이용불일치

공부상 지목은 '대'이나, 실제로는 도로로 이용 중인 점은 특이사항으로, 향후 토지 이용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

7.3. 유동화물건및공동담보

유동화 물건 및 공동담보 물건으로 분류된 점은 해당 채권이 여러 자산에 걸쳐 있거나 복잡한 금융 구조를 가질 수 있음을 시사하며, 이는 권리관계의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

7.4. 높은총채권액

등기부상의 총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아, 낙찰 후 채권 회수 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자포인트

8.1. 지분투자기회

지분 매각 물건의 특성상 전체 소유권을 취득하기 위한 전체 지분 확보 또는 공동 소유자와의 협상 등 추가적인 전략이 필요하나, 이를 통해 향후 토지 개발 및 활용 계획 수립 시 유리한 위치를 선점할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 종합의견

본건 경매 물건은 상주시 남성동에 위치한 대지 지분 매각 건으로, 도시지역 내 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있습니다. 그러나 공부상 지목과 실제 이용 현황(도로 이용)의 불일치, 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 높은 총 채권액 등의 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 지분 매각 건의 특성을 이해하고 공동 소유자와의 관계 설정 및 협상 전략이 중요하며, 이러한 점들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

10. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 13,512,950원을 기준으로 하되, 지분 매각의 특성, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 도로로 이용 중인 점 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 다양한 시나리오를 염두에 두고, 철저한 권리분석과 현장 조사를 바탕으로 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.