나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12456 [2] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 695 더콜럼버스 7층 726호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1,2)는 충청남도 아산시 염치읍 백암리 소재 '현충교차로' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1,2)까지 차량접근 가능하고, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 중 7층 725호로서, (사용승인일: 2023.10.13) 외벽: 석재붙임 및 페어글래스 등 마감, 내벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 창호: 샤시 및 페어글라스 등입니다. 기호(2) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 중 7층 726호로서, (사용승인일: 2023.10.13) 외벽: 석재붙임 및 페어글래스 등 마감, 내벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 창호: 샤시 및 페어글라스 등입니다.

이용상태

기호(1) : 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다. 기호(2) : 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있습니다. 기호(2) : 기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 '공장(지식산업센터) 및 근린생활시설부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 왕복4차선도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕35)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12456 (2)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 695 더콜럼버스 7층 726호

용도: 지식산업센터

감정가: 357,000,000원

토지면적: 28.31㎡ (약 8.56평)

건물면적: 76.63㎡ (약 23.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

사용승인일: 2023년 10월 13일

건축구조: 철근콘크리트구조

건물 총 층수: 10층

해당 층수: 7층

해당 호수: 726호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '현충교차로' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 중 7층 726호로, 2023년 10월 13일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 및 페어글래스 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 샤시 및 페어글라스 등으로 마감되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본 물건이 속한 토지는 사다리형으로 '공장(지식산업센터) 및 근린생활시설부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 대상 물건은 동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1, 채권금액 350,400,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 갑3: 주식회사알토란 소유권이전(2번) 신탁등기말소

* 갑4: 김혜림 소유권이전 (매매)

* 을1: 농협은행주식회사 근저당권 (말소기준권리)

* 갑5: 농협은행 임의경매개시결정 (본 경매 사건)

* 등기부채권 총액: 350,400,000원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현장 사정상 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

* 현재 제공된 정보로는 구체적인 임차인 현황, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등에 대한 정보가 확인되지 않았습니다.

* 따라서, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 관련 내용을 확인하고 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아산 탕정지구는 삼성디스플레이시티 등 대규모 산업단지를 배후로 하고 있으며, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다. 이는 풍부한 배후 수요와 함께 관련 산업체 종사자들의 직주근접 이점을 제공합니다.

* 잠재적 가치: 삼성의 대규모 투자 계획(2025년까지 13조 1000억 원)과 탕정2신도시 조성 등 개발 호재는 해당 지역의 미래 가치 상승 잠재력을 높입니다. 또한, '더 콜럼버스'는 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로서 상품성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본 물건이 위치한 아산시 탕정면 용두리 일대는 대규모 산업단지와 신도시 개발이 진행 중인 지역으로, 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 주거 단지 등이 조성되어 있습니다. 주변에 녹지 공간과 하천 등이 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 체육공원도 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 아산 탕정지구에 여러 지식산업센터가 공급되었고, 일부 건물에서는 높은 공실률을 보이는 사례가 보고되고 있습니다. 따라서 본 물건 역시 공실 발생 가능성 및 임대 수익률 변동성을 충분히 고려해야 합니다.

* 미확인 임차인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 대항력 있는 임차인의 존재 및 인수 부담 가능성에 대한 리스크가 있습니다.

* 지역 경기 변동: 해당 지역의 부동산 경기, 특히 지식산업센터 시장의 경기 변동은 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 삼성 개발 계획 불확실성: 과거 분양 당시 홍보되었던 삼성 아산디스플레이시티 2단지 개발 계획의 지연 또는 불확실성은 투자 심리에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로서 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 아산 탕정 택지개발지구 내 입지로, 삼성디스플레이시티 등 대규모 산업단지와 인접하여 직주근접의 이점을 가지며, 지역 개발 호재 또한 풍부한 편입니다. 그러나 다수의 지식산업센터 공급으로 인한 공실 위험과 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 파악하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 10월 사용승인을 받은 건물로, 비교적 최신 시설 및 양호한 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 아산 탕정지구 내 삼성디스플레이시티 인근에 위치하여 관련 산업체 종사자들의 수요가 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하고, 건물로서의 가치를 온전히 평가받을 수 있습니다.

* 개발 호재: 삼성의 대규모 투자 및 탕정2신도시 조성 등 지역 개발 계획은 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 357,000,000원을 기준으로, 인수 보증금은 0원이므로 별도 고려 사항은 없습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 위에서 언급된 공실 위험, 지역 내 지식산업센터 공급 현황, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 또한, 본 물건의 실질적인 투자 가치를 평가하기 위해 현장 답사를 통해 내부 상태, 주변 시세, 임대 가능성 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.