나이스옥션 법원경매 대구 2024타경11191 [1] 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 727-1 102동 101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 소재 "경북칠곡경찰서" 북서측 인근에 위치하는 공사중단된 아파트 제102동 제1층 제101호 外 99개호" 단위세대로서, 부근일대는 농경지 및 농업관련시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 국도 및 버스승강장 등이 인근에 위치하여 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(1)∼(100)철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층건 아파트 제102동 중
제1층 제101호 外 99개호 단위세대로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인트, 시멘트몰탈 노출 마감 등.
내벽: 시멘트몰탈위 페인트 , 콘크리트 및 벽돌 노출 마감 등.
바닥: 콘크리트 노출 마감 등.
천정: 콘크리트 노출 마감 등.
창호: 샷시 창호시공(일부는 창틀만 시공)임.

이용상태

(1)∼(100)은 공사중단된 아파트임.

설비내역

없 음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북동향 완경사지를 이룬 지대에 위치한 부정형의 토지로서, 건부지(공사중단된 아파트)로 이용중임

인접 도로상태등

북동측으로 개설된 폭 약 6미터의 진입도로와 연계하여 통행가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역_800m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법> 임.

공부와의 차이

본건 아파트[102동]는 제시목록상 구조가 "13층" 이나, 실제 사업계획변경승인을 득하여 "15층" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

8. 임 대 관 계
현장조사시 이해관계인 부재로 미상임.

9. 기타 참고사항
본건은 기준시점일 현재 대지권이 없는 공사중단된 아파트 제102동 15층건 중
1층[제101호∼제110호]∼10층[제1001호∼제1010호]만의 감정평가임.

물건 비고

일괄매각.
대지권이 없는 건물만의 매각임. 사용승인 받지 못한 미완공 건물임.
제시목록상 구조가 13층이나 실제 사업계획변경승인을 득하여 15층임(감정평가서 참조).
102동 15층 중 1층부터 10층 부분(11층~15층은 제외)만 매각 대상임.
목록 1~100까지는 아파트건물로서 아파트전체가 미입주상태로 입주자없이 출입문이 봉쇄되어 있고 각 목록의 아파트 내부공사가 마무리되지 않은 상태임(현황조사서 참조).
이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경11191 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 727-1, 102동 101호 외 99개호

용도: 아파트 (공사중단 상태)

건물 면적: 59,910.00㎡ (약 18,122.18 평) - 102동 1층부터 10층까지 100개 호실 전체 면적

토지 면적: 0.00㎡ (대지권 없음)

감정가: 1,845,228,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 대지권 없음)

2. 입지조건

위치: 본건은 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 소재 "경북칠곡경찰서" 북서측 인근에 위치함.

주변 환경: 부근일대는 농경지 및 농업 관련 시설, 임야 등으로 형성되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있음.

교통: 제반 차량 출입이 가능하며, 국도 및 버스 승강장이 인근에 위치하여 기본적인 교통 사정은 보통으로 판단됨.

도로: 북동측으로 폭 약 6미터의 진입도로와 연계되어 있어 차량 통행이 가능함.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있음.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 통상적인 농경지, 임야 지역의 특성을 고려할 때, 심각한 혐오시설의 존재 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 관련 기관 문의가 필요함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 4일 접수된 이재성 씨의 근저당권 (450,000,000원)이 말소기준권리로 작용함.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

소멸되지 않는 권리: 법정지상권 (성립 여부 불분명).

채권자: 이OO (임의경매 신청).

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 정보: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계 및 임차인 현황은 미상임.

주의: 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

본 건은 주로 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하며, 현재는 공사가 중단된 아파트 단지임. 따라서 일반적인 상권의 활성화 정도를 논하기 어려움.

인근 교통 시설을 통한 접근성은 보통 수준이나, 대규모 상업 시설이나 배후 주거 단지는 형성되어 있지 않아 상권 자체의 잠재력은 높지 않음.

장기적인 지역 개발 계획이나 상권 활성화 요인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않음.

5. 생활정보

편의시설: 제공된 정보만으로는 인근 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 파악이 어려움. 국도 및 버스 승강장을 통한 접근성은 보통으로 판단됨.

주변 시설: 경북칠곡경찰서가 인근에 위치하며, 그 외 농경지, 농업 관련 시설, 임야가 주를 이룸.

6. 잠재적 리스크

미완공 및 사용승인 미필: 본 건 아파트는 사용승인을 받지 못한 미완공 상태로, 준공까지 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있음.

대지권 없음: 건물만의 매각으로 대지 사용에 대한 법적 권리가 없으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 큰 위험 요소로 작용함.

법정지상권 성립 가능성: 해당 대지에 법정지상권이 성립될 경우, 건물 철거 또는 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 불확실한 성립 여부는 투자에 큰 부담이 됨.

구조 및 층수 변경: 제시목록상 13층이나 실제 사업계획 변경으로 15층으로 승인되었으며, 매각 대상은 1층부터 10층까지만 해당함. 이는 서류와 실제 현황 간의 차이에서 오는 혼란을 야기할 수 있음.

내부 공사 미완료 및 출입 봉쇄: 100개 호실 전체가 미입주 상태이며 내부 공사가 완료되지 않아, 내부 확인 및 향후 공사 진행에 어려움이 예상됨.

공사 중단 장기화: 장기간 공사가 중단되어 건물 노후화 및 추가적인 안전 문제 발생 가능성이 있음.

채무 규모: 총 채무액(근저당 450,000,000원)이 상당한 규모이며, 이를 해결하기 위한 추가 자본 투입이 필요함.

7. 종합의견

본 물건은 미완공 상태로 사용승인도 받지 못한 아파트이며, 대지권이 없고 법정지상권 성립 여부가 불분명한 매우 높은 위험 요소를 가진 부동산임.

인수 후 준공 및 정상화를 위해서는 막대한 추가 투자, 복잡한 법적 검토, 상당한 시간적 여유가 필요할 것으로 예상됨.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 아파트 경매 물건과는 차원이 다른 신중한 접근이 필수적임.

잠재적인 가치 실현 가능성은 있으나, 현재로서는 투자자에게 상당한 부담과 위험을 안겨줄 수 있는 물건임.

8. 투자포인트

잠재적 가치: 만약 법정지상권 문제가 성공적으로 해결되고, 막대한 추가 공사 및 투자를 통해 건물이 완공된다면, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있는 가능성이 있음. (이는 매우 높은 불확실성을 전제로 함)

경쟁 완화 가능성: 높은 위험 부담으로 인해 일반 투자자들의 참여가 저조할 수 있으며, 이 경우 상대적으로 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있음.

대규모 자산 가치: 100개 호실에 달하는 대규모 아파트 건물이므로, 완공 시 상당한 규모의 자산으로 활용될 수 있음.

9. 예상입찰가

본 건은 미완공, 미사용승인, 대지권 없음, 법정지상권 불확실성 등 극히 높은 위험 요소를 수반하므로, 일반적인 부동산 경매 시세나 감정가 기준으로 입찰가격을 산정하기 어렵습니다.

또한, 예상 입찰가는 향후 시장 상황, 경쟁률, 물건의 정확한 가치 평가 등 다양한 외부 요인에 의해 크게 변동될 수 있습니다.

따라서 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

다만, 감정가 1,845,228,000원에 대하여, 본 물건이 가진 높은 위험 요소를 감안할 때, 보수적으로 감정가의 30% ~ 40% 범위에서 신중하게 접근하는 것을 고려할 수 있습니다. (이는 약 553,568,400원 ~ 738,111,200원 범위임).

이러한 입찰가는 매우 높은 위험을 감수한 투자가 될 것이며, 반드시 법률 전문가 및 부동산 전문가와의 심층적인 상담 및 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.