나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30416 [3] 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 산17 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 소재 유천2리 마을회관 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 공장, 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사의 토지로서 공업나지임. 기호(2) : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호(3) : 사다리 완경사의 토지로서 공업나지임. 기호(4) : 사다리 완경사의 토지로서 전임. 기호(5) : 사다리 완경사의 토지로서 공업용임. 기호(6) : 부정형 완경사의 토지로서 공업용임. 기호(8) : 사다리 완경사의 토지로서 전임. 기호(9) : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호(10) : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호(11) : 부정형 급경사의 토지로서 자연림임. 기호(12) : 부정형 급경사의 토지로서 자연림임. 기호(13) : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호(14) : 부정형 평지의 토지로서 전 및 일부 도로임. 기호(15) : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호(16) : 사다리 평지의 토지로서 전임. 기호(17) : 사다리 평지의 토지로서 전임. 기호(18) : 사다리 완경사의 토지로서 공업나지임. 기호(19) : 사다리 완경사의 토지로서 공업나지임. 기호(20) : 사다리 완경사의 토지로서 전임. 기호(21) : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호(22) : 부정형 급경사의 토지로서 자연림임.

인접 도로상태

기호(1~4) : 본건 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함. 기호(5) : 맹지임. 기호(6) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함. 기호(8) : 맹지임. 기호(9) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함. 기호(10) : 본건 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함. 기호(11,12) : 맹지임. 기호(13) : 본건 북측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함. 기호(14) : 본건 남측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함.(본건 일부 도로임.) 기호(15) : 본건 북측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함. 기호(16) : 본건 남측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함. 기호(17) : 본건 남측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함. 기호(18~22) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내_돼지,개,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(4) : 계획관리지역, 영농여건불리농지 기호(5,6) : 계획관리지역 기호(8~10) : 계획관리지역, 영농여건불리농지 기호(11,12) : 보전관리지역, 준보전산지<산지관리법> 기호(13~17) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 공장설립승인지역<수도법> 기호(18~21) : 계획관리지역 기호(22) : 계획관리지역 , 농림지역 , 생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내_돼지,개,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조

공부와의 차이

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) : 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 판넬 등 마감, 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

기호(7) : 공장으로 이용중임. 1층 : 공장, 식당. 2층 : 숙소

설비내역

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

.맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 토지 정보

사건번호: 영월지원 2025타경30416 (3)

소재지: 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 산17

용도: 임야

토지면적: 1487.00㎡ (약 450.00 평)

토지지분: 1487㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

*감정평가서상 기호(7) 건물(경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상2층, 공장/식당, 숙소)에 대한 내용이 있으나, 매각 대상은 토지이며 건물 면적은 0으로 기재되어 있어 건물은 매각 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,784,000원

*주의: 상기 감정가는 일반적인 임야 거래 시세를 고려할 때 매우 낮게 책정된 것으로 보이며, 실제 가치는 더 높을 가능성이 있습니다.

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

매각대상: 토지매각

특이사항: 공동담보, 맹지임

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 소재 유천2리 마을회관 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공장, 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있습니다. 인근에는 '천년의 숲' 및 '자개골 계곡' 등 자연 친화적인 관광 자원이 소재하고 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 상황은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

기호별로 인접 도로 상태가 상이합니다. 일부 토지는 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있으나, 다수의 토지가 맹지(인접 도로가 없는 토지) 상태입니다. 다만, 일부 필지는 왕복 3차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 대한광업진흥공사의 근저당권(2001-09-26, 86,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 281,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 임야가 주된 용도인 토지이므로 일반적인 상업 시설이나 상권 분석보다는 주변 지역의 특성 및 토지 이용 가치를 중심으로 평가해야 합니다. 주변에 공장, 주택, 농경지가 혼재되어 있어 지역적인 수요는 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 유천2리 마을회관이 소재하고 있으며, 주요 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 정선군 여량면은 아우라지, 오장폭포, 노추산 등 관광 명소가 위치하고 있으며, 배우 원빈의 고향으로도 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (Landlocked status)

본건 토지의 다수가 맹지 상태로, 차량 접근 및 건축 등 토지 이용에 심각한 제약이 따릅니다. 토지 활용을 위해서는 인접 토지 매입 또는 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 보전산지, 임업용산지, 영농여건불리농지 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 개발 시 복합적인 검토를 필요로 합니다.

6.3. 감정평가액의 적정성

제시된 감정가 1,784,000원은 1487.00㎡ 면적의 토지에 대해 매우 이례적으로 낮은 금액입니다. 이러한 감정가 discrepancy는 추가적인 조사를 통해 실제 시장 가치 및 하자 여부를 면밀히 파악해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

6.4. 주변 환경

정선군 전반에 걸쳐 생활폐기물 처리 시설 건립 관련 논의가 있으며, 지역 주민들의 우려가 제기된 바 있습니다. 다만, 본건 소재지인 여량면 유천리 산17 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 광역적인 지역 개발 계획 및 환경 문제에 대한 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 소재 임야로, 넓은 면적을 보유하고 있으나 다수의 필지가 맹지 상태이며 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다. 주위 환경은 자연림, 농경지 등이 혼재된 지역으로 관광 자원과의 인접성도 가지고 있습니다. 권리 관계는 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 매우 낮은 감정가는 중요한 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 이례적으로 낮은 감정가로 인해 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (단, 감정가의 적정성 반드시 확인 필요)

* 계획관리지역 및 임야로서, 적절한 개발 계획 수립 시 활용 가능성이 있습니다.

* 인근 관광 자원(아우라지, 천년의 숲 등)과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가 1,784,000원은 토지 면적 대비 현저히 낮은 수준으로, 이는 오기, 오류 또는 특수한 상황(예: 지반 문제, 접근성 극히 불량 등)을 반영한 것일 수 있습니다. 정확한 시세 파악 및 현장 조사를 통해 실제 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

만약 감정가가 1억 7,840만원으로 수정되어야 하는 상황을 가정하고, 일반적으로 낙찰가율 80~100% 범위를 고려할 때, 그리고 맹지라는 점과 복합적인 토지이용계획을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 160,000,000원 사이로 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 매우 유동적인 추정치이며, 채권 총액(281,000,000원) 및 해당 물건의 숨겨진 하자를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 맹지 문제 해결 방안 마련 여부에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.