나이스옥션 법원경매 평택 2024타경48856 [1] 경기도 안성시 일죽면 화봉리 134 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 일죽면 화봉리 소재 "화봉저수지" 북동측 인근에 위치하며 주변은 농촌취락, 농경지, 자연림 등이 분포하는 지역으로 주변환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 서측으로 통과하는 지방도변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1, 4∼6: 대체로 평탄한 부정형의 토지로 주거용건물 등의 건부지로 이용중임.
기호2,3: 대체로 평탄한 부정형의 토지로 휴경지상태임.

인접 도로상태

기호1, 5: 지적상 맹지이나 남서측일부를 현황도로로 이용중임.
기호2∼4,6; 서측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,5:계획관리지역 , 자연취락지구
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

기호2,3,4,6:
계획관리지역 , 자연취락지구 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역
경고2017-5108)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 기호1, 4∼6 지상에 일반건출물대장 등에 미등재된 제시목록 외의 건물 수동이
소재하며 타인소유 또는 소유자미상으로 탐문조사됨
(감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ｉ.5.(3) 참고)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1,4,5,6 지상에 소재하고 있는 제시외 건물들은 매각에서 제외. 목록2,3은 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
(최저매각가격은 위 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격이며, 제한받지 않는 가격은 총 689,255,000원임)
2. 목록1은 지상 소재 제시외건물 3동 및 부속창고·시설물의 부지, 도로까지의 진입로, 밭작물 재배 등으로 이용 중이며, 지적도상 맹지이나, 부지 일부에 개설된 진입로를 통하여 출입이 가능함. 지상 소재 제시외건물은 미등기 상태이나, 건축물대장에 등재(대장에 등재되어 있는 건물현황과 실제 현황이 불일치함)되어 있으며, 대장상의 소유자(원종관)와 현황조사로 특정된 소유자(이윤숙)이 상이하므로 정확한 건물현황 및 소유현황 등은 별도확인요함.
2. 목록4는 지상 소재 제시외건물 1동 및 부속 구조물의 부지로 이용 중이며, 지상 소재 제시외건물은 미등기, 건축물대장 미등재 상태로 소유현황 등은 별도확인요함.
3. 목록5는 지상 소재 제시외건물 2동 및 축사 1동의 부지, 도로까지의 진입로로이용 중이며, 지적도상 맹지이나, 부지 일부에 개설된 진입로를 통하여 출입이 가능함. 지상 소재 제시외건물은 미등기, 건축물대장 미등재 상태로, 현황조사로 특정된 소유자(이윤숙)가 있으나 정확한 소유현황 등은 별도확인요함.
4. 목록6은 지상 소재 제시외건물 2동의 부지로 이용 중이며, 컨테이너박스 1개, 저온창고1개, 비닐하우스1동이 소재하고 있음.(소재하고 있는 시설물 전부 매각에서 제외.) 지상 소재 제시외건물은 미등기, 건축물대장 미등재 상태이며, 진입로 좌측에 있는 건물 1동은 면적과 형태상 목록1 토지 지상의 건물로 일반건축물대장에 등재(등재된 도로명 주소 안성시 일죽면 금일로 124)된 건물로 추정됨. (건물 외관에 표시된 도로명 주소는 안성시 일죽면 금일로 122임)현황조사로 지상 소재 제시외 건물 및 시설물의 소유자로 특정된 자(원종관)가 있으나 공부상 확인이 불가하므로 정확한 소유현황 등은 별도확인요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경48856 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 홍OO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 안성시 일죽면 화봉리 134

용도: 대지

토지면적: 3149.00㎡ (약 952.57평)

토지지분: 3149㎡ (약 952.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 491,163,000원

매각대상: 토지매각

일괄매각 여부: 일괄매각 (단, 제시외 건물은 매각에서 제외)

1.4. 물건 특이사항

* 공유물분할을 위한 경매입니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필요한 물건이 포함되어 있습니다 (목록2, 3). 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

* 선순위 가등기가 존재하며, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안성시 일죽면 화봉리 소재 "화봉저수지" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농촌 취락, 농경지, 자연림 등이 분포하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 서측으로 통과하는 지방도변에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

* 기호1, 5 토지는 지적상 맹지이나, 남서측 일부를 현황도로로 이용 중입니다.

* 기호2, 3, 4, 6 토지는 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 목록1과 5 토지의 경우, 지적도상 맹지이나 일부 개설된 진입로를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 기호1, 5: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역

* 기호2, 3, 4, 6: 계획관리지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 권리관계

* 본 물건은 복잡한 권리 관계를 가지고 있으며, 여러 지분 이전 및 경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리는 2024년 7월 5일 접수된 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정(2024타경48856)입니다.

* 2023년 3월 23일 접수된 주식회사영남알프스의 지분 전부 이전청구권 가등기(매매예약)는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 담보가등기인지 순위보전가등기인지에 따라 권리행사가 달라지므로, 매매예약이 완결될 경우 지분소유권을 상실할 위험이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 원종관

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 1980년 12월 23일 사업자등록일자로 보이나, 대항력 없음.

* 임차인: 이윤숙

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 1991년 03월 15일 사업자등록일자로 보이나, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상인 보증금이나 차임이 없더라도, 사업자등록일자만 있는 임차인은 법적 지위 확인에 주의가 필요합니다.

3.3. 기타 권리 분석 사항

* 목록1, 4, 5, 6 토지 지상에 소재하는 제시외 건물들을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 취락, 농경지, 자연림이 분포하는 지역에 위치하여 일반적인 상업시설이나 주거단지와 같은 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변 편의시설 및 상업 시설 접근성은 낮은 편으로, 농업 관련 시설이나 소규모 마을 편의시설이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본 건은 농업 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 주변이 농경지와 자연림으로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 제외: 목록1, 4, 5, 6 지상에 소재하는 제시외 건물들은 매각에서 제외됩니다. 이는 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록2, 3 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환이 불가하므로 주의해야 합니다.

* 맹지 및 출입로: 목록1, 5 토지는 지적도상 맹지이나 현황도로를 이용 중입니다. 진입로 상태 및 이용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 미등기 및 불일치 건물: 다수의 제시외 건물이 미등기 상태이거나 건축물대장 미등재 상태이며, 건축물대장상 현황과 실제 현황이 불일치하는 경우가 있습니다. 또한, 공부상 소유자와 실제 점유자가 상이한 경우도 있어 정확한 건물 현황 및 소유 현황은 별도 확인이 필수적입니다.

* 소유자 불확인: 일부 제시외 건물 및 시설물의 공부상 소유자 확인이 불가하여 별도 확인이 요구됩니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 가등기 인수 위험: 말소되지 않고 인수되는 가등기가 존재하여, 추후 매매예약 완결 시 지분 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 공유물분할을 위한 토지 경매 물건으로, 광대한 토지를 보유하고 있으나 다수의 제시외 건물 및 미등기 상태의 시설물이 존재하고, 일부 토지는 맹지인 점, 그리고 복잡한 권리관계와 인수될 수 있는 가등기 등 여러 복합적인 요소를 가지고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 제출 요건, 미등기 건물의 소유 및 현황 불일치, 법정지상권 성립 가능성, 그리고 가등기에 의한 소유권 상실 위험 등은 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 최저매각가격: 제시외 건물 제외로 인해 최저매각가격이 제한받는다는 점을 고려할 때, 실제 토지 가치 대비 저평가될 가능성이 있습니다. (제한받지 않는 가격은 689,255,000원임)

* 넓은 토지 면적: 3149.00㎡(약 952.57평)의 넓은 면적은 향후 개발 또는 활용 잠재력을 가지고 있습니다.

* 계획관리지역: 성장관리 가능성이 있는 지역에 속해 있어 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

입찰가는 감정가(491,163,000원)와 제시외 건물 제외로 제한받지 않는 가격(689,255,000원)을 참고하되, 현장 조사를 통해 파악된 토지의 실제 이용 가치, 법정지상권 성립 여부, 가등기 인수 시 예상되는 추가 비용 및 위험, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 비용, 그리고 제시외 건물 관련 소유권 분쟁 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 가등기 인수 시 소유권 상실 위험이 있으므로, 해당 가등기의 성격(담보 가등기 vs 순위보전 가등기) 및 매매 예약 완결 가능성을 철저히 조사하는 것이 중요합니다. 또한, 제시외 건물의 철거 또는 명도 비용, 미등기 건물 관련 행정 처리 비용 등도 예상 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

일반적으로 공유물 분할 경매는 협의가 어려운 경우 절차가 길어지거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로, 이러한 요소들까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.