나이스옥션 법원경매 평택 2025타경656 [3] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1114 포승삼부르네상스 1단지 105동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 ①기호(가), ②기호(나), ③기호(다)는 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 ‘도곡중학
교’ ①동측, ②북측, ③남동측에 각각 소재하며, 주위는 공장, 아파트단지 및 근린생활시설
등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 기호(가),(나),(다)까지 공히 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소
재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

- 기호(가)

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬라브지붕 11층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2006.01.13.)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

- 기호(나)

철근콘크리트구조 (철근)아스팔트슁글지붕 12층 건물 내 제10층 제1005호로서,
(사용승인일 : 2005.11.11.)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.
- 기호(다)

철근콘크리트구조 (철근)아스팔트슁글지붕 12층 건물 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일 : 2005.11.11.)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(가),(나),(다) 공히 아파트로 이용 중임.

설비내역

본건 기호(가),(나),(다) 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전
설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 기호(가),(나)

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트로 이용 중임.

- 기호(다)

인접도로 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 아파트로 이용 중임.

인접 도로상태등

- 기호(가)

본건 북측 및 동측으로 폭 약 25m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

- 기호(나)

본건 북측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 10m 내외, 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도
로에 각각 접함.

- 기호(다)

본건 동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(가)

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도곡중)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도곡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도곡
중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,

- 기호(나)

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 1
5m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(도곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도곡초)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도곡중)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,

- 기호(다)

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(도곡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에
관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경656 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1114 포승삼부르네상스 1단지 105동 3층304호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)아스팔트슁글지붕 12층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2005년 11월 11일

1.3. 면적 정보

토지면적: 75.04㎡ (약 22.69평)

토지지분: 75.0426㎡ (약 22.69평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.9642㎡ (약 18.13평)

전용면적: 59.96㎡ (약 18.13평)

분양면적: 해당 정보 없음

1.4. 매각 정보

감정가: 171,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 아파트 단지 정보

아파트명: 포승삼부르네상스1단지

주소: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1114

건축년도: 2005년

총 동수: 6개동

총 세대수: 510세대

최고층: 12층

관리사무소 연락처: 031-684-2525

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 ‘도곡중학교’ 동측에 위치하며, 주위는 공장, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 도곡중학교 및 도곡초등학교의 상대보호구역에 해당됩니다. 포승지구 국가산업단지에 포함되어 있어 주변 개발 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2013년 8월 16일 접수된 서대구농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정종삼

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 2월 1일

* 확정일자: 2017년 1월 20일

* 배당신고일자: 2025년 6월 20일

* 대항력: 없음

3.4. 집합건물 등기부 요약

소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전(매매) 등기 후, 근저당권, 주택임차권, 강제경매, 압류 등기 등이 설정되었으나, 이들 모두 말소될 예정입니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 24,000,001원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 평택 포승읍 도곡리는 아파트 단지와 함께 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 국가산업단지와 인접해 있어 산업 배후 수요가 존재할 가능성이 있습니다. 주변에 학교가 있어 교육 환경 관련 시설이 위치합니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 도곡중학교, 도곡초등학교가 인접해 있어 통학이 편리합니다. (상대보호구역)

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 단지 내 시설: 삼부르네상스1단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 35대) 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정종삼은 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 배당신고일자(2025년 6월 20일) 기준으로 배당받을 수 있는지 여부를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국가산업단지에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변에 공장지대가 분포하고 있어 소음이나 환경 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

평택시 포승읍 도곡리에 소재한 포승삼부르네상스1단지 아파트 경매 물건입니다. 본건은 감정가 1억 7,100만원으로, 최근 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황 및 배당 가능 여부, 주변 환경 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 평택 포승 국가산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자 등의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 추이를 분석하여 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

2026년 4월 8일: 41.18㎡ (약 12.46평) 10층 거래가 12,700만원

2026년 5월 13일: 59.96㎡ (약 18.13평) 11층 거래가 13,800만원

2026년 6월 11일: 41.18㎡ (약 12.46평) 8층 거래가 12,300만원

본건은 59.96㎡ (약 18.13평)으로, 최근 59.96㎡ 면적의 최고 실거래가는 13,800만원입니다.

* 시세 대비 감정가:

본건 감정가는 171,000,000원으로, 최근 최고 실거래가인 13,800만원 대비 약 24% 높게 책정되었습니다.

* 예상 입찰가 범위:

시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하기 위해, 최근 실거래가 최고점인 13,800만원을 기준으로 95%~105% 수준을 고려할 수 있습니다.

13,800만원 * 0.95 = 13,110만원

13,800만원 * 1.05 = 14,490만원

다만, 현재 감정가가 시세보다 높게 형성되어 있는 점을 감안하여, 시세의 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

13,800만원 * 0.90 = 12,420만원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

* 인수 보증금: 0원

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