나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12896 [1] 경기도 화성시 산척동 724-4 에스엠피타워 주건축물 제1동 7층703호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "정현초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트
단지, 중소규모의 상업용부동산, 각종 근린생활시설, 공원 및 교육시설 등이 혼재하는 지역
으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상
황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하1층/지상8층 건물 내 제7층 제703호로서,
(사용승인일 : 2020.07.22)

외벽 : 복합판넬, 일부 외장 석재붙임 및 페어글래스 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 마감 등,
창호 : 페어글래스창호 마감 등임.

이용상태

본건은 인접 호수와 일괄하여 근린생활시설로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클
러설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 대체로 가장형의 토지이며, 자동차관련시설(주차장) 및
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 건물 동측 방향으로 노폭 약 40m 내외, 남측 방향으로 노폭 약 20m 내외, 서측방향으로
노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로1류(폭 35m-40m)(동탄2지구)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m
)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발
지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 또는 이해관계인
의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 내부확인이 불가능하여 건축물현황도면, 본건 평가전례, 외
부관찰 및 탐문조사 등에 의해 표준적인 이용상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소
상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

2) 본건은 현황 인접호수와 일괄하여 근린생활시설로 이용하고 있는 바 경매 참여시 재확인
하시기 바람.

물건 비고

- 'QUEEN'S BODY'상호의 점포로, 인접 호수(702호)와 일괄하여 근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 0물건기본정보

2. 0물건기본정보

본건은 경기도 화성시 산척동 724-4, 에스엠피타워 주건축물 제1동 7층 703호에 소재한 근린상가 물건입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경12896 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물의 사용승인일은 2020년 07월 22일입니다.

감정평가액은 497,000,000원입니다.

토지면적은 42.67㎡ (약 12.91평)이며, 건물면적은 78.00㎡ (약 23.59평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 하나은행입니다. (본건 경매개시결정 채권자)

3. 0입지조건

본건은 경기도 화성시 산척동에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 중소규모의 상업용부동산, 각종 근린생활시설, 공원 및 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

"정현초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

건물은 동측 약 40m, 남측 약 20m, 서측 약 6m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 중로1류, 중로3류 등에 속해 있습니다.

4. 0권리분석

말소기준권리는 2023년 11월 09일자 하나은행의 근저당권(채권액 384,000,000원)입니다.

본건 경매는 하나은행의 임의경매개시결정(2024년 11월 27일, 채권액 322,724,937원)에 의해 진행되었습니다.

등기부등본상 기록된 다수의 가압류, 압류, 신탁말소등기, 근저당권 등이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상입니다.

5. 0상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 상업용 부동산이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

"정현초등학교" 인근에 위치하여 학생 및 학부모 수요와 더불어 지역 주민을 대상으로 한 업종이 활성화될 가능성이 있습니다.

본건은 인접 호수(702호)와 일괄하여 "QUEEN'S BODY" 상호의 점포로 이용 중인 점으로 미루어 볼 때, 현재 운영 중인 상권 내에서 활발하게 영업이 이루어지고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 0생활정보

본건은 "정현초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

주변에 공원 및 다양한 근린생활시설이 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높을 것으로 보입니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

7. 0잠재적 리스크

본건은 인접 호수(702호)와 일괄하여 근린생활시설(점포)로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 향후 독립적인 이용이나 구분 소유 시 경계 문제, 협의 지연 등의 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

감정평가서상 내부 확인이 불가능하여 표준적인 이용상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태나 구조는 다소 상이할 수 있습니다.

화성시 내 다른 지역에서 폐기물 매립장 및 소각장 설치 관련 민원이 다수 발생한 사례가 있으나, 본건 소재지(산척동) 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

8. 0종합 의견

본건은 신축 건물(2020년 사용승인)에 위치한 근린상가로, 주변 상업 및 주거 환경이 혼재되어 있어 안정적인 상권 이용이 기대됩니다.

교통 여건 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 현재 인접 호수와 함께 특정 상호로 운영되고 있다는 점은 기존 영업권의 활용 가능성을 시사합니다.

다만, 인접 호수와의 일괄 이용 및 향후 분리 이용 시 협의 필요성, 내부 상태에 대한 추가 확인이 요구됩니다. 권리상으로는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 0투자 포인트

신축 건물로 관리 상태 및 시설 면에서 유리합니다.

아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

인접 호수와의 일괄 이용으로 인한 기존 영업권의 활용 가능성.

10. 0예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 497,000,000원을 기준으로 다양한 요소를 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 동일 지역 내 유사 물건의 실거래가, 향후 시장 전망, 본건의 구체적인 내부 상태 및 경쟁 점포 현황 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

또한, 명도 가능성, 예상 수리비, 임대료 수준 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.