나이스옥션 법원경매 수원 2024타경98470 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 156-64 나동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재"신곡초등학교"북동측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택, 소규모아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주거환경은 보통시
됨.

교통상황

본건주택까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행
빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내 3층 301호로서
외벽 : 벽돌치장 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

공동주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구
역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경98470 (1) 사건으로, 경기도 수원시 권선구 세류동 156-64 나동 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 230,000,000원이며, 토지 면적은 44.83㎡(약 13.56평), 건물 면적은 72.55㎡(약 21.95평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 광OOOOOO이며, 건물은 철근콘크리트구조로 2014년 8월 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통입니다.

물건 남측으로는 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

본 물건의 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 XINCHUNMEI: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2023-02-27, 확정 2023-02-14, 배당신고 2025-01-02, 대항력 없음.

* 임차인 XINJIAGEN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-27, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2014년 8월 29일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 경매 절차에 따라 을1 근저당권 및 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다.

다만, 채권 총액은 약 50억 9,500만원으로 매우 높습니다.

별도등기 및 공동담보 물건으로, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하여 주거 기능을 중심으로 형성된 상권입니다.

인근에 다세대주택, 소규모 아파트 단지가 분포하고 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

신곡초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 도보 거리에 마트, 편의점 등 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 인근 학교(신곡초등학교)가 있습니다.

* 건물: 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 내부적으로는 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 별도등기: 본건의 가장 큰 위험 요소로, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 점은 토지 소유권과 건물 소유권 간의 분쟁 가능성을 내포합니다. 토지 사용 권한에 대한 추가적인 법적 확인 및 확인서류가 반드시 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 50억원 이상으로 매우 높아, 낙찰 후에도 추가적인 권리 행사 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

* 비행안전제5구역(전술): 항공기 운항과 관련된 구역으로, 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있으나, 직접적인 혐오시설로 분류되지는 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석상 모든 등기된 권리는 말소될 예정이나, 대지권 목적 토지에 별도등기가 있다는 점은 명확한 위험 요소로, 낙찰 후 토지 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 토지 문제 해결 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식(2014년) 건물의 전용면적 72.55㎡(약 21.95평) 규모입니다.

* 신곡초등학교 인근으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 모든 권리가 말소되는 경매 절차이므로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. (단, 토지별도등기 예외)

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 건물과의 가격 비교가 필요합니다.

최근 매매 사례 중 2015년식, 57.58㎡(약 17.42평) 규모의 '탑스빌'이 15,500만원(약 889만원/평)에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 23,000,000원(약 1047만원/평)은 시장가 대비 다소 높거나 유사한 수준으로 판단됩니다.

'미영' 빌라(1988년식, 46.68㎡)가 27,300만원(약 1933만원/평)에 거래된 사례는 연식 차이와 개별 특성을 고려해야 합니다. '우리플레이스'(2022년식, 21.114㎡)의 19,000만원(약 2977만원/평)은 소형 평수임을 감안해야 합니다.

대지권 관련 별도등기라는 중대한 리스크를 고려할 때, 감정가 23,000,000원 대비 90~95% 수준의 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 210,000,000원으로 산정하는 것을 제안합니다. (23,000,000원 * 0.913)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.