나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34084 [2] 경기도 김포시 풍무동 914 그랜드타워2차 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무어린이공원' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층~지상14층 건물 내 제1층 제105호로서
- 외벽 : 외장타일, 몰탈위 페인팅 등
- 내벽 : 인테리어 등
- 바닥 : 인테리어 등 마감임.

이용상태

소매점으로 현황 영업중단된 상태이며, 점포 내부 후첨 사진용지와 같이 영업시설물이 방치되어 있으니 입찰 시 권리관계 등에 대하여 별도 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 현황 오피스텔, 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 35M, 북측으로 노폭 약 15M, 남동측으로 노폭 약 12M의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 다지구(환경보전과 확인), 제3종구역(환경보전과 확인), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역(풍무처리분구) 임.

공부와의 차이

후첨 내부구조도 및 사진용지와 같이 건물외벽을 이용한 제시외건물이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 집합건물등기사항전부증명서 상 대지권이 미등재된 상태로 '집합건물의 소유 및 관리에 법률’등 관계 법령 상 구분소유 대상인 건물과 토지의 소유권, 대지권이 일체성을 가지며, 일괄 거래되는 시장관행을 감안하여 적정 대지권을 포함하여 일괄하여 평가하였음. 토지와 건물의 배분내역은 '구분건물감정평가명세표' 상 부기하였으니 입찰 시 대지권 관련 권리관계 및 대지권 포함 일괄경매 여부 등에 대하여 별도 확인하시기 바람.
- 본건은 후첨 내부구조도 및 사진용지와 같이 건물 외벽을 이용하여 설치된 소유자 미상의 제시외건물(새시 및 판넬조 상가 약 3.5㎡)이 소재하고 있어 후첨 감정평가명세표 상 별도 가격을 부기하였으니 입찰 시 권리관계 및 일괄 경매여부 등에 대하여 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

-대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가 하였으므 로 경매진행시 참고 바람(감정평가서 참조).
-김포시의 사실조회회신서에 의하면, 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부 및 부동산거래계약신고필증상 대지권 비율이 17.69㎡이라는 사실조회회신 있음 (2025.10.17.자).
-공부상 소매점이며 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34084 (2)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 914, 그랜드타워2차 2층 203호

건물 용도: 근린상가 (공부상 소매점, 건축물대장상 업무시설/제1종근린생활시설)

건축년도: 2020년 6월 10일 사용승인

총 층수: 지하 3층 ~ 지상 14층

본건 위치: 지상 2층 203호

1.2. 면적 정보

토지면적: 816.50㎡ (약 247.02평)

건물면적: 84.42㎡ (약 25.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (건물 외벽 이용 제시외건물 약 3.5㎡ 별도 존재)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 583,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.4. 특이사항 요약

중복 병합 사건

대지권 미등기

건물 외벽 제시외 건물 존재

공실 상태

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

경기도 김포시 풍무동 '풍무어린이공원' 북서측 인근에 위치

주위 환경: 공동주택, 오피스텔, 상가점포가 혼재하는 지역

2.2. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

외벽: 외장타일, 몰탈위 페인팅 등

내벽: 인테리어 등

바닥: 인테리어 등 마감

현재 상태: 공부상 소매점이며, 현황 영업 중단 및 공실 상태. 영업 시설물 방치.

2.3. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 차량의 접근성이 무난함

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리

2.4. 토지 이용 및 도로 현황

토지 형상: 자체 지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지

이용 현황: 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용 중

인접 도로: 서측(폭 약 35M), 북측(폭 약 15M), 남동측(폭 약 12M) 도로에 접함

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 대로2류, 소로1류, 중로2류

기타 제한: 가축사육제한구역, 다지구, 제3종구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2022년 4월 11일 국민은행 근저당권 (채권액 564,000,000원)

모든 후순위 권리(압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 소멸될 예정

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

을4, 국민은행 근저당권 (2022.04.11.)이 말소기준권리가 되며, 이후 접수된 갑8(압류), 갑9(임의경매), 갑10(압류), 갑11(압류)은 모두 말소됨

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 있는 임차인 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 특이 권리사항 (대지권 미등기)

집합건물 등기사항전부증명서 상 대지권 미등기 상태

향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 감정평가 및 일괄매각 진행

김포시 사실조회 회신: 토지+건물 취득세/등록면허세 납부, 부동산거래계약신고필증상 대지권 비율 17.69㎡ (2025.10.17.자)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상

공실 상태임

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 '풍무어린이공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위로 공동주택, 오피스텔, 상가점포 등이 혼재

김포시 상권 분석 및 개발 계획상, 풍무동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 지속적인 발전 가능성을 보임.

4.2. 배후 수요

인근 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 고정 수요 확보 가능

4.3. 상권 특징

신축 건물 밀집 지역으로 상권 활성화 잠재력 보유

현재 공실 상태이나, 향후 임차인 구성에 따라 상권 활성화 기대

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 공원: 풍무어린이공원

* 마트/상가: 주변 상업 지구 내 일반적인 편의시설 이용 가능

* 의료 시설: 김포시 내 종합병원 및 병의원 이용 가능

5.2. 교육 시설

* 초등학교: 인근 풍무초등학교 등

* 중학교: 인근 풍무중학교, 김포중학교 등

* 고등학교: 인근 김포고등학교, 풍무고등학교 등

5.3. 의료 시설

* 종합병원: 김포우리병원, 우리병원(구 김포제일병원) 등

* 기타 병의원: 다양한 의원들이 소재

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련 리스크

법적 대지권 확보 절차 진행 필요

향후 대지권 정리 과정에서 추가 비용 발생 가능성

정확한 대지 지분 및 권리 관계는 별도 확인 필수

6.2. 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이

건축물대장상 업무시설/제1종근린생활시설이나, 공부상 소매점.

현황 공실 및 영업 중단 상태로 인한 활용 방안 모색 필요

6.3. 제시외 건물 존재

건물 외벽에 설치된 약 3.5㎡ 규모의 제시외 건물(새시 및 판넬조) 소유주 불분명

추후 철거 등 행정 조치 대상이 될 가능성

6.4. 공실 및 시설물 방치 상태

내부 영업 시설물 방치로 인한 명도 및 내부 정비 필요

임대 목표 설정 및 공실 장기화 리스크 관리 필요

6.5. 토지이용계획상 제한

고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 제한 사항이 있어 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

성장관리권역 지정으로 인한 개발 관련 제한 사항 고려 필요.

6.6. 혐오시설 유무

현장 조사 및 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 근린상가/업무시설로, 일괄 매각 대상이다. '풍무어린이공원' 인근에 위치하며 주변에 공동주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재하여 상권 활성화 잠재력이 있는 지역이다. 교통 접근성 또한 무난한 편이다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태로, 이 부분에 대한 명확한 이해와 향후 발생할 수 있는 절차 및 비용에 대한 고려가 필요하다. 김포시의 사실조회 회신으로 일부 대지권 비율(17.69㎡) 정보가 제공되었으나, 최종 정리까지는 추가적인 확인이 요구된다.

또한, 현재 공실 상태이며 내부 시설물 방치, 건물 외벽에 제시외 건물이 존재하는 점 등은 명도 및 재정비 과정에서 고려해야 할 사항이다.

종합적으로 볼 때, 대지권 미등기라는 명확한 리스크를 감수할 수 있다면, 향후 지역 발전 가능성과 상권 활성화를 바탕으로 한 투자 가치를 기대해 볼 수 있는 물건이다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 인한 토지 확보 용이성 (대지권 정리 전제)

* 김포시의 지역 개발 계획 및 풍무동 일대의 상권 성장 잠재력

* 인근 공동주택 및 오피스텔 밀집으로 인한 안정적인 배후 수요

* 말소기준권리 이후 권리 없음 및 인수 보증금 0원으로 권리관계 비교적 명확

* 주요 편의시설 및 교통 접근성 양호

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 583,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 '대지권 미등기'라는 중대한 리스크와 공실, 제시외 건물 등의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 한다. 인수되는 보증금이 없으므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않는다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 공실률, 예상 임대 수익률, 그리고 대지권 관련 향후 예상 비용 등을 면밀히 분석해야 한다. 잠재적 리스크를 반영하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 전략이 필요할 수 있다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.