나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34690 [5] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층1023호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 오피스텔,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(구래역,양촌역)이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층206호외 4개호로서 외벽:몰탈위페인팅 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지를 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건서측으로 포장도로와 북측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동6871-33 도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 구래동6871-34 도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34690 (5)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층1023호

용도: 오피스텔

감정가: 251,000,000원

토지면적: 11.26㎡ (약 3.40평)

토지지분: 11.259999999999998㎡ (약 3.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.56㎡ (약 11.97평)

건물지분: 39.56㎡ (약 11.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 한가람초등학교 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 구래역 및 양촌역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (에스제이엔피엘대부주식회사, 2023-07-06 접수)

본 경매물건의 등기부등본 상 모든 후순위 권리(갑6 압류, 갑7 가압류, 갑8 임의경매, 갑9 압류, 갑10 가압류)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2024-07-18

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

해당 임차인은 대항력이 없어 경매 후 소유자 또는 낙찰자가 보증금을 반환해야 할 의무가 없을 것으로 판단됩니다. 따라서 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구래동 일대는 김포한강신도시 택지개발지구 내에 포함되어 신도시 개발에 따른 인프라 구축이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다. 주변으로 아파트 단지와 다수의 오피스텔, 상업시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능을 겸비한 복합 상권이 형성되어 있습니다. 한가람초등학교 등 교육 시설과 더불어 근린생활시설이 풍부하여 기본적인 생활 편의성은 양호합니다. 구래역과 양촌역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 뛰어나며, 이는 오피스텔 수요 증가에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 버스정류장 및 지하철역(구래역, 양촌역) 인접하여 대중교통 이용 편리. 차량 접근성 양호.

* 편의시설: 주위 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로 쇼핑, 식당 등 다양한 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 한가람초등학교가 인근에 위치.

* 주거환경: 신축 오피스텔 밀집 지역으로 현대적인 주거 환경 제공.

6. 잠재적 리스크

* 시장 가치 discrepancy: 감정가 251,000,000원에 비해 최근 유사 오피스텔 매매 사례(JSON 데이터 분석 결과)가 현저히 낮은 가격대로 형성되어 있어, 감정가와 시세 간 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 괴리를 시사하며, 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 880,992,410원으로 감정가에 비해 매우 높아, 채권자의 이해관계가 복잡할 가능성을 내포하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등 다양한 도시 관리 계획의 규제를 받습니다. 외국인 토지거래 허가구역으로 지정된 기간(25.8.26.~26.8.25.)이 있으나, 이는 일반적인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 경매 절차 및 매각 이후의 권리 관계에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 건축된 비교적 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 환경이 우수하며 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 경매 절차 진행에 있어 큰 리스크는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 제공된 최근 매매 사례 데이터를 분석한 결과, 본건의 감정가(251,000,000원)와 실제 시장 가격이 큰 괴리를 보이고 있습니다. 이는 감정가가 실제 거래가보다 상당히 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 따라서 입찰 시에는 시세 데이터를 기반으로 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년에 준공된 건물로 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 김포한강신도시 내 핵심 지역에 위치하며, 역세권 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 무하자: 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리가 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 개발 잠재력: 김포한강신도시의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 시세는 약 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 2025년 11월 18일 거래된 32.35㎡ 면적의 오피스텔이 82,600,000원에 거래되었습니다. 이는 1㎡당 약 2,553,631원의 시세입니다.

* 2026년 3월 2일 및 4월 30일 거래된 20.98㎡ 면적의 오피스텔은 각각 70,000,000원 및 80,000,000원에 거래되었습니다. 이는 1㎡당 약 3,336,511원 ~ 3,813,155원의 시세입니다.

본건의 건물 면적은 39.56㎡입니다. 동일 면적을 기준으로 하였을 때, 가장 보수적인 시세(1㎡당 약 2,553,631원)를 적용하면 약 100,973,000원, 비교적 높은 시세(1㎡당 약 3,813,155원)를 적용하면 약 150,808,000원의 시장 가치를 산출할 수 있습니다.

감정가 251,000,000원과 비교했을 때, 시장 가격은 현저히 낮은 수준입니다. 따라서 현 시세 기준으로 예상되는 입찰가 범위는 약 100,000,000원 ~ 140,000,000원 정도로 판단됩니다.

본건의 투자 가치를 고려하여, 해당 가격대를 중심으로 신중하게 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.