나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34690 [3] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층1020호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 오피스텔,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(구래역,양촌역)이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층206호외 4개호로서 외벽:몰탈위페인팅 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지를 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건서측으로 포장도로와 북측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동6871-33 도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 구래동6871-34 도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34690 (3)

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 B동 10층 1020호

토지면적: 11.26㎡ (약 3.41평)

토지지분: 11.259999999999998㎡ (약 3.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.56㎡ (약 11.97평)

건물지분: 39.56㎡ (약 11.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 251,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철역(구래역, 양촌역)이 있어 교통 여건은 무난함.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 포장도로와 북측으로 보행자도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당하며, 주변 도로로는 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m)가 접해 있음.

가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발)에 속하며, 하수처리구역(양촌처리분구)에 포함됨.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 대상 및 기간은 별도 확인 필요.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 에스제이엔피엘대부주식회사의 근저당권(2023-07-06 접수)이며, 특별한 경우를 제외하고는 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 제공되지 않았음.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음.

임대관계는 미상임.

임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 등 상세 내역에 대한 확인이 필수적임. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요함.

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 937,500,000원으로 파악됨. (근저당 840,000,000원 + 가압류 87,500,000원 + 압류 730,154,655원 등 포함 추정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

본건이 속한 김포 THE럭스나인 오피스텔은 업무시설 및 제2종 근린생활시설 등으로 복합 활용되는 건물임.

4.2. 건물 용도

본 건물은 업무시설, 제2종 근린생활시설 등으로 복합 활용되며, 본건은 오피스텔로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 다수의 근린생활시설 및 상업 시설이 위치하여 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

한가람초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 적합함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과나 처리 상황이 본건 진행에 영향을 줄 수 있음.

임대 관계가 미상이며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있음.

건물 준공 연도가 2020년으로 비교적 신축이나, 내부 시설의 노후화 정도나 관리 상태는 별도 확인이 필요함.

6.2. 공부와의 차이

제공된 정보상 '공부와의 차이' 항목에 별다른 내용이 없어, 공부상 내용과 실제 현황 간 차이는 없을 것으로 판단됨.

6.3. 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 협의가 중요한 과제임.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 역세권 인근에 자리하여 입지적 장점을 갖춘 물건임. 주거 및 상업 시설이 복합된 지역 특성상 꾸준한 수요가 예상되며, 향후 가치 상승 가능성도 기대할 수 있음.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인 현황이 미상이고 인수되는 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명도 관련 주의가 요구됨.

본 건의 감정가는 2억 5,100만원이나, 제공된 최근 매매 자료(2025~2026년)에 따르면 유사 면적(약 21~32㎡)의 오피스텔 거래가가 7,000만원 ~ 8,260만원 수준으로 나타나, 감정가와 실거래가 간 상당한 괴리가 존재함. 따라서 정확한 현 시세 재확인이 무엇보다 중요함.

8. 투자 포인트

역세권 및 신도시 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높음.

건물이 비교적 신축(2020년 준공)이라 향후 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 모두 고려해 볼 수 있음.

구래역, 양촌역 등 대중교통 접근성이 우수하여 편리한 생활이 가능함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 251,000,000원임.

그러나 제공된 최근 매매 사례(2025년~2026년)를 보면, 유사한 건물 내 약 21~32㎡ 면적의 오피스텔이 7,000만원 ~ 8,260만원 선에서 거래되었음. 본 건은 39.56㎡ 면적으로, 이를 감안하더라도 최근 거래가 대비 감정가의 차이가 상당함.

현재 시세 기준으로 판단할 때, 본 건(39.56㎡)의 적정 시가는 약 10,000만원 ~ 15,000만원 범위로 추정됨.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준 또는 현 시세를 반영한 가격으로 접근하는 것이 바람직함.

감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근할 것을 권고하며, 감정가의 약 70~80% 수준인 175,700,000원 ~ 200,800,000원 범위 내에서 신중하게 검토하되, 반드시 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세 동향을 최우선으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.