나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34690 [4] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층1021호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 오피스텔,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(구래역,양촌역)이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층206호외 4개호로서 외벽:몰탈위페인팅 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지를 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건서측으로 포장도로와 북측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동6871-33 도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 구래동6871-34 도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34690 (4)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층 1021호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 251,000,000원 (2억 5천 1백만원)

* 토지면적: 11.26㎡ (약 3.40평)

* 토지지분: 11.259999999999998㎡

* 건물면적: 39.56㎡ (약 11.96평)

* 건물지분: 39.56㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 구래동 소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역(구래역, 양촌역)이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로: 본건 서측으로는 포장도로, 북측으로는 보행자도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 에스제이엔피엘대부주식회사 근저당 (2023-07-06 접수, 840,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 물건 명세서 상 '지상권개요:' 외에는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 한, 촉탁등기 시 대부분의 권리가 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액: 968,492,410원입니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 주의 문구: 금액이 미상이라도 임차인 현황은 실제 현장 조사 시 상세 확인이 필요하며, 대항력 유무 및 보증금 부담 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

* 건축물 용도: 본 물건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있습니다.

* 주변 시설: 학교(한가람초등학교), 아파트 단지, 오피스텔 단지, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상권입니다.

* 개발 계획: 본건은 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하며, 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물 중 10층에 해당합니다.

* 준공 연도: 2020년 준공된 건물입니다.

* 내부 설비: 위생설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 면적 정보: 건물면적은 39.56㎡ (약 11.96평)입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 현재 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 확인 절차가 중요합니다.

* 감정가와 시세 차이: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 거래가는 약 7천만원에서 8천2백만원 수준으로, 본건의 감정가(251,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 투자 결정 시 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권액이 968,492,410원에 달하여, 경매 신청 채권자 외 다수의 채권이 설정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 장점을 가지고 있습니다. 신도시 개발 지역에 속해 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 최근 매매 시세와 감정가 간의 큰 격차는 본 물건의 실질 가치 평가에 있어 신중함을 요구합니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 또는 임대 수익 확보 시 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신도시 개발 수혜: 김포한강신도시 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 역세권 프리미엄: 지하철역 인근에 위치하여 직장인 수요 확보 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 최신 건물: 2020년 준공된 신축 건물로, 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 거주가 용이합니다.

* 경매 이점: 시세 대비 저가 매수의 기회를 포착할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 데이터에 따르면, 본건과 유사한 오피스텔의 거래가는 전용면적 20.98㎡가 약 7천만원 ~ 8천만원, 32.35㎡가 약 8천2백만원 수준으로 나타납니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 255만원 ~ 381만원 범위입니다.

본건의 건물면적이 39.56㎡인 점을 감안할 때, 현재 추정되는 시장 가치는 약 1억 1천만원에서 1억 4천만원 사이로 예상됩니다.

이는 감정가 2억 5천 1백만원과 상당한 차이가 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 현 시장 시세를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 추정되는 시장 가치를 고려하여, 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 사이에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

이 가격대는 현재 시장 상황과 감정가와의 차이를 고려한 제안이며, 최종 입찰가 산정 시에는 명도 비용, 수리비, 취득세 등 부대 비용과 예상 임대 수익률을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.