나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34690 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 10층1019호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 오피스텔,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(구래역,양촌역)이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층206호외 4개호로서 외벽:몰탈위페인팅 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지를 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건서측으로 포장도로와 북측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동6871-33 도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 구래동6871-34 도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34690 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 B동 10층 1019호

건물명: 김포 THE럭스나인 오피스텔

용도: 오피스텔 (업무시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 2억 5천 1백만원 (251,000,000원)

토지면적: 11.26㎡ (약 3.4평)

건물면적: 79.12㎡ (약 23.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 구래역 및 양촌역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 10층에 위치한 오피스텔입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있으며, 위생설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

해당 호실은 업무시설 및 제2종근린생활시설 용도로 이용 가능한 79.12㎡ (약 23.9평)의 전용면적을 가지고 있습니다.

건물은 2020년에 사용승인을 받았습니다.

4. 권리 분석

말소기준권리는 2023년 7월 6일에 접수된 에스제이엔피엘대부주식회사의 근저당권(840,000,000원)입니다.

본 경매물건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매)가 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2025-10-02

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권 분석

본건이 위치한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시 내 주요 상업 및 업무지구로, 아파트 단지와 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

대단지 오피스텔과 상업시설이 형성되어 있어 유동인구가 풍부하며, 상업 및 업무 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

주변 상업시설을 통해 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

6. 생활 정보

인근에 한가람초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

단지 내 상가 및 주변 상업 지역에 다수의 상점, 식당, 병원, 은행 등 편의시설이 풍부하여 생활이 편리합니다.

구래역, 양촌역 등 대중교통 이용이 편리하여 김포 시내뿐만 아니라 서울로의 접근성도 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

본건은 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등의 규제를 받습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상 및 용도에 한정되므로 일반적인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

감정평가서에 '공동담보'로 기재되어 있으나, 본건 단독으로 진행되는 경매이며 다른 담보 물건과 함께 묶여 있더라도 본건 매각으로 인해 권리관계는 정리될 것입니다.

'임대관계: 미상임' 표기는 전체 건물에 대한 임대 현황 정보가 불명확함을 의미할 수 있으나, 본건 호실(1019호)의 임차인 정보는 권리 분석에서 명확히 확인되었습니다.

주변 지역에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

김포 THE럭스나인 오피스텔은 2020년에 준공된 신축급 건물로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

권리관계가 깨끗하고 인수되는 권리나 보증금이 없어 낙찰자가 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

현재 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 실사용 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 수 있는 가치 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 상품성이 뛰어나며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

구래역, 양촌역 도보 이용 가능 거리로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

최근 소형 오피스텔 실거래가 대비 넓은 면적을 고려할 때, 시세 차익 기대감이 높습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 김포 THE럭스나인 오피스텔의 소형 면적(약 21㎡, 6.3평)이 3.3㎡당 약 333만원에서 381만원 선으로 거래되었습니다.

본건의 건물 면적 79.12㎡(약 23.9평)를 기준으로 환산 시, 현재 시장 시세는 대략 2억 6천 3백만원에서 3억 1백만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가 2억 5천 1백만원은 이러한 추정 시장가보다 낮게 책정되어 있어, 투자 매력이 높다고 판단됩니다.

권리 분석이 명확하고 임차인의 대항력이 없는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 시장 가격을 반영하여 2억 5천 5백만원에서 2억 7천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.