나이스옥션 법원경매 인천 2020타경527898 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 624-167 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남구 도화동 소재 "수봉공원입구삼거리" 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 완경사 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약3미터 내외의 계단도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)) , 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),지적재조사사업지구(도화5지구 지적재조사사업 예정지구(인천광역시 미추홀구 공고 제2025-1847호)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일:1978.12.28) 외벽: 적벽돌쌓기 마감 및 몰탈위 페인트마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호: 새시창임.

이용상태

단독주택(다가구)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호2건물에 부합물 및 종물로 제시외건물㉠~㉣이 소재함.(후첨 "지적도" 및 "건물개황도" 참조)

공부와의 차이

-일반건축물대장 및 건물등기부등본상 지층의 공부상면적은 6.48㎡이나 현황 사정면적은 40㎡이고, 공부상 부속건물(세멘블럭조 슬래브지붕 단층)이 존재하나 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
일반건축물대장 및 건물등기사항증명서상 지층의 공부상면적은 6.48㎡이나 현황 사정면적은 40㎡이고 공부상 부속건물(세멘블럭조 슬래브지붕 단층 3.27㎡)이 존재하나 현황 소재불명으로 평가하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024-07-07 01:30 UTC 기준

제목: 인천지방법원 2020타경527898 (1) 물건 보고서

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2020타경527898 (1)

* 물건 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 624-167 (도로명주소: 인천광역시 미추홀구 수봉북로11번길 10-23)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 398,261,600원

* 토지 면적: 182.00㎡ (약 55.05평)

* 건물 면적: 199.90㎡ (약 60.47평)

* 건물 제시외 면적: 42.00㎡ (약 12.71평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금 (신OOOOO)

* 사용승인일: 1978년 12월 28일

* 건물 구조: 연와조 슬래브지붕 2층 건물 (벽돌구조)

* 총 동수: 1개동

* 지하층: 1개

* 지상층: 2개

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건

* 대항력 있는 임차인 존재

* 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 일반건축물대장 및 건물등기사항증명서상 지층 공부상 면적 6.48㎡(약 1.96평) 대비 현황 사정면적 40㎡(약 12.10평)

* 공부상 부속건물(세멘블럭조 슬래브지붕 단층 3.27㎡, 약 0.99평)은 현황 소재불명으로 평가되지 않음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "수봉공원입구삼거리" 남동측 인근에 위치

* 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 주거 밀집 지역

2.2. 교통 및 도로

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통

* 본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 계단도로에 접함

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 준주거지역

* 고도지구 (G.L+15m 이하)

* 지구단위계획구역 (수봉 지구단위계획)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

* 지적재조사사업지구 (도화5지구 지적재조사사업 예정지구)

2.4. 주변 시설

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을10 근저당권 (백령농업협동조합, 2018.12.04 접수)

3.2. 인수되는 권리

* 을13 주택임차권 (최은혜, 보증금 40,000,000원)

* 해당 임차인은 전입일자 2018.10.18, 확정일자 2018.10.18이며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 권*: 전입일자 2022-11-30, 대항력 없음

* 김*: 보증금 60,000,000원, 전입일자 2019-02-25, 확정일자 2019-02-26, 배당신고일자 2020-12-14, 대항력 없음

* 김*: 전입일자 2019-03-29, 대항력 없음

* 김*: 전입일자 2019-03-25, 대항력 없음

* 모*: 전입일자 2025-05-12, 대항력 없음 (참고: 전입일자가 미래이므로, 해당 정보는 오류일 가능성이 있습니다.)

* 문*: 전입일자 2020-06-30, 대항력 없음

* 이*: 보증금 30,000,000원, 전입일자 2016-06-21, 확정일자 2017-05-22, 배당신고일자 2020-12-30, 대항력 있음. (물건명세서 상 명확히 인수 대상으로 명시되지는 않았으나, 대항력 존재로 배당 여부에 따라 인수 가능성 고려 필요)

* 최*: 보증금 40,000,000원, 전입일자 2018-10-18, 확정일자 2018-10-18, 배당신고일자 2021-01-13, 대항력 있음 (인수 대상)

3.4. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 266,599,309원

* 건물 등기부채권 총액: 321,215,480원

4. 상권분석

* 본 물건은 주택가에 위치한 다가구주택으로, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* "수봉공원입구삼거리" 인근이라는 지리적 이점은 있으나, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권으로 판단됩니다.

* 인근 버스 정류장이 있어 유동 인구 확보에는 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 대중교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 가능합니다.

* 편의시설: 수봉공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변 지역에 학교가 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 최은혜 임차인의 보증금 40,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이윤진 임차인(보증금 30,000,000원) 또한 대항력이 있어 배당 여부에 따라 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후화: 1978년 준공으로 건물 노후도가 높아 수리 또는 재건축에 따른 상당한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와 현황의 차이: 지층 면적 불일치 및 소재 불명 부속 건물의 존재는 추후 명도, 건축물대장 정리, 재건축 등에서 번거로움이나 비용을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 고도지구, 지구단위계획구역, 토지거래허가구역 등은 향후 토지 이용이나 개발에 제한으로 작용할 수 있습니다.

* 도로 접근성: 서측 3미터 내외의 계단 도로는 차량 진입이 용이하지 않을 수 있으며, 이는 물류 이동이나 생활 편의에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 정보 오류 가능성: 모* 임차인의 전입일자(2025-05-12)가 미래 시점이므로, 해당 정보는 오류일 가능성이 높으며, 실제 임차 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다가구주택으로, 최은혜 임차인의 보증금 40,000,000원을 포함한 인수 가능 권리, 건물의 상당한 노후도, 공부와 현황 간의 차이, 그리고 여러 토지 이용 규제 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 이윤진 임차인의 대항력 존재도 추가적인 고려사항입니다. 이러한 점들을 감안할 때, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 거친 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역적 수요: 인천 미추홀구 도화동 일대의 주거 수요를 바탕으로 한 꾸준한 임대 수익 기대 가능성.

* 토지 보유 가치: 182.00㎡(약 55.05평)의 토지 면적은 향후 개발 가능성을 시사합니다. (단, 규제 사항 확인 필요)

* 공원 인접성: 수봉공원 인근으로 쾌적한 주거 환경을 찾는 수요층에게 어필 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 398,261,600원

* 인수되는 임차인 보증금 (최은혜): 40,000,000원

* 잠재적 인수 가능 임차인 보증금 (이윤진): 30,000,000원

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 주택임차권(최은혜, 40,000,000원)이 존재하므로, 해당 보증금을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 이윤진 임차인의 대항력 존재로 인해 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

정확한 예상 입찰가는 법원에서 정하는 최저 매각 가격, 현장 조사 결과 (건물 상태, 명도 용이성), 주변 시세, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 인수되는 최은혜 임차인의 보증금 40,000,000원을 반영하여, 감정가에서 이를 차감한 약 358,000,000원을 기준으로 하되, 최저 매각 가격과 물건의 여러 리스크를 고려하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.