나이스옥션 법원경매 인천 2024타경545306 [1] 인천광역시 계양구 용종동 213-2 초정마을쌍용아파트 307동 14층 1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 용종동 소재 "계산여자고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 동류형의 아파트단지, 관공서, 각급 학교시설, 공원시설 및 근린생활시설 등이 혼재
하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 북서측 인근에
인천도시철도1호선 "임학역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 19층 건물 내 14층 1401호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 1997년 10월 30일]

이용상태

"아파트"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스시설 및
난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 유사장방형 토지로서, "아파트단지" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 외곽공도(계양문화로, 오조산로96번길 등)와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(계산택지), 가축사육제한
구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)
<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역(2024-06-20)<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경545306 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 용종동 213-2 초정마을쌍용아파트 307동 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 628,000,000원

면적:

토지면적: 55.51㎡ (약 16.8평)

건물면적: 122.04㎡ (약 37.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.1. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 용종동 소재 "계산여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 북서측 인근에 인천도시철도 1호선 "임학역"이 위치하여 대중교통 사정은 무난합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 19층 건물 내 14층 1401호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

집합건축물대장상 사용승인일: 1997년 10월 30일

이용상태: "아파트"로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 광활한 유사장방형 토지로서 "아파트단지" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등입니다.

공부와의 차이: 공부와 별 차이 없습니다.

기타 참고사항: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 자세한 임대차 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 다수의 아파트 단지와 학교, 공원, 근린생활시설 등이 잘 갖춰진 주거 지역 내에 위치합니다.

교통: 인천 지하철 1호선 임학역이 인근에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 외부 도로(계양문화로, 오조산로96번길 등)와의 접근성도 양호합니다.

주변 시설: 계산여자고등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2018년 10월 19일 접수 국민은행 근저당권 (을8)

총 채권액: 약 578,135,490원

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 근저당부채권질권, 임의경매, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

*주의: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 자세한 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 별도의 기재는 없으므로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 상권: 아파트 단지 내 및 인근으로 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

잠재적 가치: 주거 밀집 지역에 위치하며, 임학역 역세권의 이점을 가지고 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 인근의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 계산여자고등학교 등 각급 학교 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 인천 지하철 1호선 임학역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주거 환경: 동류형의 아파트 단지, 공원 시설 등이 조화롭게 배치되어 주거 만족도가 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있음을 의미하며, 절차 진행 상의 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 현장 조사 시 이해관계인이 없어 정확한 임대차 관계를 파악하지 못했습니다. 보증금 인수액이 0원이라도, 실제 거주하는 임차인이 대항력을 갖춘 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 중요시설물보호지구(공항) 및 장애물제한표면구역 등 공항 관련 법규의 영향을 받을 수 있는 지역입니다. 이는 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 용종동 소재 초정마을 쌍용아파트 14층에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 1997년에 사용 승인된 아파트로 연식은 있으나, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준 권리 이하 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수하는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하고 중복 사건이라는 특수성이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

인수되는 보증금이 없는 점 (0원).

모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류 등)가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깨끗한 상태로 취득 가능.

임학역 역세권의 편리한 교통 환경 및 잘 갖춰진 주거 인프라.

상대적으로 큰 면적(122.04㎡, 약 37평)을 보유하고 있어 실수요 및 투자 가치가 기대됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 628,000,000원입니다.

최근 2026년 6월 거래 사례를 보면, 유사 면적(약 96.15㎡, 약 29평)의 경우 46,800만원에서 50,000만원 사이에 거래되었습니다.

본건의 공급면적(122.04㎡, 약 37평)은 비교 사례보다 크므로, 평당 시세를 기준으로 환산 시 약 59,000만원 ~ 61,000만원 수준으로 추정됩니다.

임대차 관계 미상 및 중복 사건이라는 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 80~90% 수준을 입찰 희망가 범위로 설정할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 500,000,000원 ~ 560,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

추가적인 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 임대차 관계 등 미확인 사항을 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.