나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511393 [2] 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층202호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 주택, 학교, 상업용 등이 소재하는 상가혼용 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호외 6개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

본건 각호 공히 집합건물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며, 현황은 공실상태 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 및 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 25미터, 동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6642)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래
허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 2, 3 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류
(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지
거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 4 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청
평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역
(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

본건 토지 기호 2, 3, 4의 경우 지목이 ""주유소용지""이나 현황은 ""대지""로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며 현황 공실임
대지권의 목적인 토지 중 서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11은 지목은 '주유소용지'이나 현황은 '대지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511393 (2)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층202호

건물명: 센트럴시티뷰

구분: 집합건물 (전유부분)

용도: 집합건축물대장상 운동시설, 현황 공실 (건축물대장상 주용도는 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설)

감정가: 810,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 27.03㎡ (약 8.18평)

건물면적: 115.50㎡ (약 34.94평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, '가림고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 학교, 상업용 건물이 혼재된 상가혼용 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측으로 약 25미터, 동측으로 약 30미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 25일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계 0원)

* 등기부현황:

* 집합건물 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류가 존재했으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 64억 7천 7백만원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 2,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 9월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

* 특이사항:

* 본 물건은 토지거래허가구역에 포함되어 있으며(외국인 주택용도 취득 제한, 2025.8.26.~2026.8.25.), 유동화물건 및 공동담보로 설정되어 있습니다.

* 대지권의 목적이 되는 토지 중 서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11번지는 지목이 '주유소용지'이나, 현황은 '대지'로 이용 중인 공부와의 차이가 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 주택가와 학교, 상업시설이 혼합된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 주변 시설: 가림고등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설이 존재합니다. 주변 지역은 공업지역과 주거지역이 혼재되어 있으나, 본건 물건 자체에 직접적인 영향을 미치는 대규모 혐오시설은 일반적인 정보 탐색에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상업지역에 인접하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 가림고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 주택용도 취득 시 허가가 필요하며, 이는 잠재적인 거래 제한 요인이 될 수 있습니다. (단, 본 건은 업무시설 용도이므로 영향은 제한적일 수 있습니다.)

* 건물 현황: 집합건축물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다. 이는 공실로 인한 공실 위험 및 관리비 부담 등의 리스크를 내포합니다.

* 지목과 현황의 차이: 일부 토지의 지목이 '주유소용지'이나 현황은 '대지'로 이용 중인 점은 향후 토지 관련 행정 처리 시 잠재적인 불편을 야기할 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 복잡한 권리관계 및 담보 구조로 인해 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 집합건물로, 가림고등학교 인근에 자리하여 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 속합니다. 교통이 편리하고 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능하나, 현재 공실 상태이며 토지거래허가구역이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 또한, 일부 토지의 지목과 현황 차이도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 접근성: 대로변에 인접하여 차량 이용 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 복합 상권 환경: 주거, 상업, 교육 시설이 혼재되어 있어 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 매각 후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금(임차인)이 없는 물건으로, 예상 입찰가는 감정평가액(810,000,000원)을 기준으로 희망하는 수익률과 주변 시세, 물건의 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 공실 상태 및 토지거래허가구역 등의 요소를 감안하여 신중한 분석이 필요합니다. (구체적인 예상 입찰가는 별도 산정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.