나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511393 [7] 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 주택, 학교, 상업용 등이 소재하는 상가혼용 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호외 6개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

본건 각호 공히 집합건물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며, 현황은 공실상태 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 및 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 25미터, 동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6642)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래
허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 2, 3 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류
(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지
거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 4 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청
평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역
(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

본건 토지 기호 2, 3, 4의 경우 지목이 ""주유소용지""이나 현황은 ""대지""로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며 현황 공실임
대지권의 목적인 토지 중 서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11은 지목은 '주유소용지'이나 현황은 '대지'임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511393 (7)

* 물건명: 센트럴시티뷰 2층 208호

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층 208호 (신주소: 인천광역시 서구 원적로 63)

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 골프연습장, 현황 공실)

* 감정가: 1,298,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건물층수: 지하 3층, 지상 10층 중 2층

* 건물면적: 204.68㎡ (약 61.92평)

* 토지면적 (대지권): 64.22㎡ (약 19.43평)

* 채권자: 유에이치케이제오차유동화전문 (채권액 5,240,380,106원)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 학교, 상업용 건물이 혼재하는 상가혼용 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 제반 교통 상황은 보통임.

* 인접 도로: 본 건 북측으로 약 25미터, 동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 진출입 및 이용에 불편함이 없음.

* 토지 이용 현황: 본 건이 속한 토지(기호 2, 3, 4)는 지목은 '주유소용지'이나 현황은 '대지'로 이용되고 있어 공부와의 차이가 있음.

* 건축물 용도 (상세): 집합건축물대장상 '업무시설 및 제1,2종 근린생활시설'로 등재되어 있으나, 본 호실은 '골프연습장'으로 이용되었으며 현재는 공실 상태임.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 국민은행 근저당(을1, 5,280,000,000원)이며, 현재 진행 중인 임의경매개시결정(갑11, 유에이치케이제오차유동화전문, 5,240,380,106원)을 포함하여 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않으나, 정확한 권리관계 말소 여부는 등기부등본 및 말소기준권리 확인이 필요함.

* 현재 등기부채권 총액은 6,477,504,612원으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됨 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임대차 관계는 미상임. 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 현황 조사 시 별도 확인이 필요함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.4. 상권분석

* 본 건이 소재한 인천광역시 서구 가좌동 일대는 주거, 상업, 업무 시설이 혼합된 지역으로, 인근에 학교(가림고등학교)와 주택가, 상업 시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

* 건축물 자체는 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여, 향후 다양한 업종의 상가 운영을 통한 수익 창출이 가능할 것으로 보임.

* 현재 공실 상태인 점은 투자 시 고려해야 할 사항이나, 이는 적극적인 임차인 확보 및 마케팅을 통해 개선 가능한 부분임.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 가림고등학교가 도보 가능한 거리에 위치하며, 주변에 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 주요 도로 및 대중교통망과의 접근성이 우수하여 인천 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 편리함.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 '주택용도' 취득에 한정하여 허가가 필요하므로 일반적인 상가 거래 시에는 큰 제약이 없을 것으로 예상됨 (허가 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

* 건축물 현황과 공부상 용도 차이: 집합건축물대장상 '골프연습장'으로 등재되어 있으나, 현황은 '공실' 상태임. 실제 이용 목적 및 향후 임차인 모집 시 업종 제한 가능성에 대한 추가 확인이 필요함.

* 지목과 현황 불일치: 대지권의 목적인 토지 중 일부(212-9, 212-10, 212-11)의 지목은 '주유소용지'이나 현황은 '대지'로 이용 중임. 이는 향후 토지 이용이나 재건축 등과 관련하여 검토가 필요한 부분임.

* 지역 특성: 인천 서구 가좌동 지역은 공업 지역이 포함된 복합 용도 지역의 특성을 가지므로, 인근에 공장 등 산업 시설이 존재할 수 있으며 이에 대한 사전 확인이 필요함.

* 규제 지역: 본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 해당하며, 학생 교육 환경 보호를 위한 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 일부 업종의 입점이 제한될 수 있음.

* 유동화 물건 및 공동 담보: 본 건은 유동화 전문회사로 채권이 이전된 물건이며 공동 담보로 묶여 있어 채권 규모가 상당함. 이는 채권/채무 관계의 복잡성을 시사함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동의 상가 지역에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호하며, 업무시설 및 근린생활시설로 활용 가능한 잠재력을 지님. 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없는 것으로 보이고, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확함. 그러나 현재 공실 상태, 지목과 현황의 차이, 토지거래허가구역 지정 등 투자 전 면밀한 검토가 필요한 사항들이 존재함.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주거, 상업, 학교 시설이 인접하여 기본적인 수요층 확보가 용이함.

* 일괄 매각으로 인한 권리 명확성: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확함.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 상권 활성화 시 공실 해소 및 가치 상승 기대 가능.

* 접근성 우수: 주요 도로 및 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 좋음.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,298,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항:

* 본 물건은 채권 총액이 감정가를 초과하는 임의경매 사건이며, 유동화 전문회사가 채권자임.

* 현재 공실 상태, 지목과 현황의 불일치, 토지거래허가구역 지정 등은 입찰가 산정에 신중한 접근을 요구함.

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 실제 현장 조사를 통한 시장 분석, 경쟁 물건 조사, 주변 시세, 유동 인구, 상권 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 물건의 특수성을 감안할 때, 감정가 1,298,000,000원의 75% ~ 85% 범위인 약 9억 7,350만 원 ~ 11억 300만 원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 단, 이는 순수한 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 상황, 경쟁 입찰자 수, 법원 매각 조건 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 반드시 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.