나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511393 [6] 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 주택, 학교, 상업용 등이 소재하는 상가혼용 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호외 6개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

본건 각호 공히 집합건물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며, 현황은 공실상태 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 및 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 25미터, 동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6642)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래
허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 2, 3 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류
(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지
거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 4 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청
평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역
(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

본건 토지 기호 2, 3, 4의 경우 지목이 ""주유소용지""이나 현황은 ""대지""로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며 현황 공실임
대지권의 목적인 토지 중 서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11은 지목은 '주유소용지'이나 현황은 '대지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건으로, 사건번호는 2025타경511393(6)입니다.

소재지는 인천광역시 서구 가좌동 212-8번지 센트럴시티뷰 2층 207호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 729,000,000원이며, 토지 면적은 32.63㎡(약 9.87평), 건물 면적은 104.00㎡(약 31.46평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

집합건축물대장상 본건(207호)은 골프연습장으로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물(센트럴시티뷰) 내 2층에 위치하며, 사용승인일은 2020년 3월 13일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주택, 학교, 상업용 건물 등이 혼재된 상가혼용 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측으로는 약 25미터, 동측으로는 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 대로2류(폭 30m~35m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인의 주택용도 취득에 한하며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 국민은행 근저당(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위로서, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 최미연 씨가 있으며, 보증금 300,000,000원, 차임 2,300,000원, 전입일자(사업일자) 2022년 9월 28일입니다.

다만, 최미연 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약상 총 채권액은 6,477,504,612원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 자료상 특이사항이 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 서구 가좌동은 주택, 학교, 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민 및 학생들을 기반으로 한 근린생활시설 및 업무시설이 입점하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

본건 건물 센트럴시티뷰는 총 10층 규모이며, 집합건축물대장상 주용도는 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설로, 총 263개의 호실로 구성되어 있습니다.

건물 자체의 규모와 업종 구성은 주변 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

현재 본건 207호는 골프연습장으로 등재되어 있으나 공실 상태이므로, 향후 임대 여부에 따라 수익성이 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 가림고등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 인근 지역에 주거, 상업, 교육 시설이 주로 분포하고 있어, 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 인지되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 외국인 주택용도 취득에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 상가 물건이므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 향후 소유권 이전 시 확인이 필요합니다.

* 토지 지목 및 현황 불일치: 대지권의 목적이 되는 토지 중 일부(서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11)의 지목이 '주유소용지'이나 현황은 '대지'로 상이합니다. 이는 토지 이용 및 등기 관련 사항으로, 추가 확인이 필요합니다.

* 현황 공실: 본건 207호는 골프연습장으로 등재되어 있으나 현재 공실 상태입니다. 공실의 원인 분석 및 임대 가능성 검토가 필요합니다.

* 높은 권리 총액: 등기부채권 총액이 약 64억 7천만원으로, 감정가액 7억 2천 9백만원 대비 높은 편입니다. 이는 경매 신청 채권액의 규모를 보여줍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동 소재 센트럴시티뷰 상가로, 가림고등학교 인근에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 104.00㎡(약 31.46평) 규모의 근린상가이며, 현재 공실 상태이나 과거 골프연습장으로 사용되었습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 부담이 적을 것으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 토지 지목과 현황의 차이, 높은 채권 총액 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 부담 최소화: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정에서의 분쟁 소지가 적습니다.

* 수익 창출 잠재력: 현재 공실 상태이나, 향후 정상적인 임대 활동을 통해 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 경매 유찰 가능성: 높은 권리 총액으로 인해 경쟁률이 낮아지거나 유찰될 가능성이 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 기대: 인천 서구 지역의 지속적인 개발 및 도시 계획에 따른 상권 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원입니다.

감정가액은 729,000,000원입니다.

본건의 입지 조건, 현재 공실 상태, 잠재적 리스크 요인, 그리고 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 510,300,000원 ~ 583,200,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 보다 정확한 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.