나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511393 [5] 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 주택, 학교, 상업용 등이 소재하는 상가혼용 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호외 6개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

본건 각호 공히 집합건물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며, 현황은 공실상태 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 및 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 25미터, 동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6642)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래
허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 2, 3 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류
(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지
거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 4 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청
평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역
(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

본건 토지 기호 2, 3, 4의 경우 지목이 ""주유소용지""이나 현황은 ""대지""로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며 현황 공실임
대지권의 목적인 토지 중 서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11은 지목은 '주유소용지'이나 현황은 '대지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경511393(5) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 가좌동 212-8번지, 센트럴시티뷰 2층 205호이며, 건축물대장상 용도는 근린상가로 등재되어 있습니다.

감정평가액은 62,500,000원입니다.

토지면적은 19.04㎡(약 5.76평)이며, 건물면적은 81.36㎡(약 24.61평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 학교, 상업용 등이 혼재하는 상가혼용 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물 중 제2층 제205호에 해당하며, 외벽은 석재붙임 마감 등으로 시공되었습니다.

토지는 대체로 정방형의 형상을 하고 있으며, 현재는 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 북측으로 약 25미터, 동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 국민은행의 근저당권(금5,280,000,000원)입니다.

경매 신청 채권자는 유에이치케이제오차유동화전문(인천지방법원 2025타경511393 임의경매개시결정, 금5,240,380,106원)입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 근저당, 압류, 가압류 등 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매를 통해 낙찰받을 경우, 낙찰자는 소멸되지 않는 권리(예: 미등기 권리, 유치권 등)를 인수할 가능성은 낮으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 6,477,504,612원으로 확인됩니다.

임차인 현황으로는 최미연 씨가 보증금 300,000,000원, 차임 230,000,000원에 2022년 9월 28일 전입(사업)하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고 여부는 확인되지 않았습니다.

따라서 임차인의 보증금 및 차임은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

단, 임차인 최 씨의 차임으로 기재된 230,000,000원은 일반적인 월세 금액으로 보기 어렵고, 다른 채권과의 관계 또는 특이 사항이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 센트럴시티뷰 건물 내 상가 점포로, 집합건축물대장상으로는 골프연습장으로 등재되어 있으나 현재는 공실 상태입니다.

주변이 주택, 학교, 상업시설이 혼용되는 지역으로, 다양한 업종의 상권이 발달할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

근린상가로서 지역 주민을 대상으로 하는 업종 또는 업무시설로서의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 가림고등학교를 비롯한 학교 시설이 인접해 있어 학생 및 교직원 관련 상권 형성 가능성이 있습니다.

주거 단지 및 기타 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변 교통 상황은 양호한 편이며, 도보권 내에 버스 정류장이 위치하고 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 것으로 파악됩니다. 다만, 관련 법규의 세부 내용을 확인하여 거래 시 발생할 수 있는 제한 사항을 반드시 검토해야 합니다.

유동화물건 및 공동담보로 진행되는 점은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사하므로, 추가적인 채무 관계나 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 중 일부(서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11)의 지목이 '주유소용지'이나 현황은 '대지'로 이용되고 있다는 점은 공부와의 차이가 존재하므로, 향후 재산권 행사 시 혼란의 소지가 될 수 있습니다.

현재 건물이 공실 상태라는 점은 임대수익 창출 시까지 공실 기간에 따른 금융 비용 발생 가능성이 있다는 점을 인지해야 합니다.

임차인 최미연 씨가 신고한 차임(230,000,000원)은 통상적인 금액을 초과하므로, 실제 임대 조건이나 상환 관계 등 추가적인 확인이 필요한 사안입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동의 가림고등학교 인근에 위치한 근린상가 점포로, 현재는 공실 상태이나 향후 임대수익 창출을 통해 투자가치가 있을 수 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 추가 인수 부담이 적다는 점은 장점입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 공부상 지목과 현황의 차이, 비정상적으로 높은 임차인의 차임 신고액 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 투자 결정 전에 반드시 상세한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교 및 주거, 상업시설 혼재 지역으로 잠재적 고객 확보 용이.

* 넓은 건물 면적: 81.36㎡(약 24.61평)으로 다양한 업종의 영업 공간으로 활용 가능.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인수 부담 최소화.

* 공실 해소를 통한 임대수익 기대: 현 공실 상태를 임대 전환하여 안정적인 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 권리 인수 금액이 0원임을 고려하여, 감정가 62,500,000원을 기준으로 주변 시세, 건물의 현황(공실, 용도 변경 가능성), 낙찰 후 예상되는 임대 수익률, 그리고 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 상가 거래 사례 및 임대 시세 조사가 필요하며, 본 정보만으로는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다.

투자자 본인의 자금 계획, 목표 수익률, 위험 감수 수준 등을 바탕으로 신중하게 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.