나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511393 [4] 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층204호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 주택, 학교, 상업용 등이 소재하는 상가혼용 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호외 6개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

본건 각호 공히 집합건물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며, 현황은 공실상태 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 및 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 25미터, 동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6642)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래
허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 2, 3 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류
(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지
거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 4 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청
평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역
(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

본건 토지 기호 2, 3, 4의 경우 지목이 ""주유소용지""이나 현황은 ""대지""로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며 현황 공실임
대지권의 목적인 토지 중 서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11은 지목은 '주유소용지'이나 현황은 '대지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511393 (4)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층 204호 (도로명 주소: 인천광역시 서구 원적로 63, 2층 204호)

1.3. 용도

운동시설 (집합건축물대장상 골프연습장)

1.4. 감정가

590,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 25.76㎡ (약 7.79평)

* 건물면적: 82.08㎡ (약 24.83평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유에이치케이제오차유동화전문 (임의경매 신청 채권자)

1.9. 토지 및 건물 제시외 면적

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주택, 학교, 상업용 등이 소재하는 상가혼용 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. 가장 가까운 지하철역은 인천 2호선 '가정역'으로 도보 약 15분 거리입니다.

2.3. 접근성

본건 북측으로 약 25미터, 동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지(기호 1)는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가를 받아야 합니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

* 기호 2, 3, 4 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 상기 기호 1과 동일한 각종 제한 사항이 적용됩니다.

2.5. 공부와의 차이

대지권의 목적인 토지 중 서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11 (기호 2, 3, 4)은 지목이 '주유소용지'이나 현황은 '대지'로 상이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민은행 근저당 (접수일자: 2022-02-25, 권리금액: 5,280,000,000원)

3.2. 등기부채권 총액

6,477,504,612원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

3.4. 인수되는 보증금

0원

3.5. 주요 권리 내역

* 소유권이전: 주식회사 태성코퍼레이션 (2022-02-25, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2022-02-25, 5,280,000,000원)

* 근저당: 정재훈 (2022-09-26, 400,000,000원)

* 근저당: 최미연 (2022-09-26, 600,000,000원)

* 압류: 연수세무서장 (2023-01-09)

* 가압류: 주식회사 케이엔엘부동산서비스 (2023-01-26, 78,589,272원)

* 임의경매: 유에이치케이제오차유동화전문 (2025-08-06, 5,240,380,106원)

* 압류: 연수구 (2025-12-22)

* 가압류: 주식회사 케이엔엘부동산서비스 (2025-12-22, 118,915,340원)

* 상기 모든 을구 권리(근저당) 및 갑구 권리(압류, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

3.6. 임차인 현황

* 임차인: 최미연

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 23,000,000원 (주의: 통상적인 월세 금액을 초과하는 것으로 보이며, 계약 내용 확인 필요)

* 전입일자(사업일자): 2022-09-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최미연은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 보증금 3억 원과 함께 2천 3백만 원의 '차임'이 신고된 점은 매우 이례적입니다. 계약서 등 관련 서류 확인을 통해 정확한 내용을 파악해야 하며, 해당 금액의 성격(보증금 일부 또는 월세)에 따라 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주택, 학교, 상업용 등이 소재하는 상가혼용 지역입니다.

4.2. 업종 및 현황

집합건축물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며, 현재 현황은 공실 상태입니다.

4.3. 주변 상권 특성

상가혼용 지역으로서 주거 배후수요와 상업 시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 가림고등학교, 석남중학교, 인천가좌고등학교 등이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 인근에 상업 시설 및 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설은 추가 조사 필요)

* 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5.2. 교통

인근 노선버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 거래 허가 구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하여 허가를 받아야 하므로 일반적인 매수자는 큰 영향이 없을 것으로 예상되나, 관련 법규 확인이 필요합니다. (허가 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

6.2. 토지 지목과 현황 불일치

대지권의 목적인 토지 중 일부(서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11)는 지목이 '주유소용지'이나 현황은 '대지'로 사용 중입니다. 이는 향후 건축, 개발, 증개축 등 토지 이용 시 관련 법규 검토 및 행정 절차에서 고려될 수 있는 사항입니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

유동화 물건, 공동담보 등으로 경매가 진행되었으며, 등기부채권총액이 감정가 대비 매우 높아 권리 관계가 복잡했음을 시사합니다. 비록 낙찰자는 권리를 인수하지 않으나, 이러한 특성이 물건의 시장 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 현황 공실

현재 공실 상태이므로 즉시 사용이 가능할 수 있으나, 공실이 발생한 원인에 대한 파악이 필요합니다. 영업 활동 재개 시에는 추가적인 마케팅 및 시설 투자 등이 필요할 수 있습니다.

6.5. 이례적인 임차인 정보

임차인 최미연의 경우 대항력이 없으나, 보증금 3억 원과 함께 2천 3백만 원의 '차임'이 신고된 점은 매우 이례적입니다. 계약서 등 관련 서류 확인을 통해 정확한 내용을 파악해야 하며, 해당 금액의 성격(보증금 일부 또는 월세)에 따라 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 센트럴시티뷰 집합건물로, 용도는 운동시설(골프연습장)이며 현재 공실 상태입니다. 주변은 주택, 학교, 상업 시설이 혼재된 상가혼용 지역으로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다. 다만, 일부 토지의 지목과 현황 불일치, 토지 거래 허가 구역 지정, 이례적인 임차인 정보 등은 추가적인 확인 및 신중한 접근이 요구되는 부분입니다. 따라서, 권리 인수 부담이 없다는 점과 향후 지역 개발 가능성을 고려할 때, 잠재력 있는 투자 대상이 될 수 있으나, 상세한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확성

모든 후순위 권리가 말소되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득할 수 있습니다.

8.2. 활용도 높은 면적

82. 08㎡(약 24.83평)의 전용 면적은 운동시설뿐만 아니라 다양한 근린생활시설, 업무시설 등으로 활용 가능성이 있습니다.

8.3. 교통 접근성

인근에 버스 정류장이 있고 차량 접근이 용이하며, 가장 가까운 지하철역인 인천 2호선 '가정역'까지 도보 약 15분 거리로 접근성이 좋습니다.

8.4. 주변 개발 잠재력

인천 서구는 루원시티 개발, 가정지구 개발 등 대규모 개발 사업이 진행되고 있으며, 가좌동 역시 재개발 및 도시 재생 사업이 활발히 검토되고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

0원

9.2. 감정가

590,000,000원

9.3. 분석

본 물건은 권리 인수 부담이 없고, 현재 공실 상태이며, 일부 토지 관련 특이사항이 존재합니다. 또한, 이례적인 임차인 신고 내용으로 인해 추가적인 확인이 필요한 상황입니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 수익성 분석, 그리고 임차인 관련 리스크 해소 방안 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 전문적인 부동산 경매 컨설턴트의 심층적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 보수적인 접근으로 감정가의 70%~90% 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것을 권장하나, 이는 개별적인 투자 성향 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.