나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511393 [3] 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 주택, 학교, 상업용 등이 소재하는 상가혼용 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호외 6개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

본건 각호 공히 집합건물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며, 현황은 공실상태 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 및 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 25미터, 동측으로 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6642)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래
허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 2, 3 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류
(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지
거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 4 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한
구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청
평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역
(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

본건 토지 기호 2, 3, 4의 경우 지목이 ""주유소용지""이나 현황은 ""대지""로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며 현황 공실임
대지권의 목적인 토지 중 서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11은 지목은 '주유소용지'이나 현황은 '대지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 건은 인천지방법원 2025타경511393 (3)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 감정가는 590,000,000원입니다.

본건은 센트럴시티뷰 건물 내 2층 203호에 위치한 근린상가로, 집합건축물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으나 현황은 공실 상태입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층 203호

토지면적: 25.76㎡ (약 7.79평)

토지지분: 25.7559㎡ (약 7.79평)

건물면적: 82.08㎡ (약 24.83평)

건물지분: 82.08㎡ (약 24.83평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2020년 03월 13일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택, 학교, 상업용 등이 혼재하는 상가혼용 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2022년 02월 25일 접수된 국민은행 근저당(채권최고액 5,280,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 본 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 6,477,504,612원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 300,000,000원

차임: 2,300,000원

전입일자(사업일자): 2022년 09월 28일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

임차인 최 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 업종 및 용도

본건의 집합건축물대장상 용도는 골프연습장으로 기재되어 있으나, 건물 구조 설명에는 업무시설 및 제1, 2종 근린생활시설로도 명시되어 있습니다.

현재 현황은 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상가 현황

본건이 위치한 지역은 주택, 학교, 상업시설 등이 혼재하는 상가혼용 지역입니다.

주변 상권은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학교

인근에 가림고등학교가 위치하고 있습니다.

상업용 시설들이 소재하는 지역으로 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

교통으로는 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

6.2. 현황 및 공부상 차이

대지권의 목적인 토지 중 일부(서구 가좌동 212-9, 212-10, 212-11)의 지목은 '주유소용지'이나 현황은 '대지'로 사용 중입니다.

건축물 현황은 공실 상태로, 공부상 용도(골프연습장)와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 특이사항

본건은 유동화물건이며, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 가좌동에 위치한 센트럴시티뷰 근린상가(골프연습장) 물건으로, 대항력 없는 임차인이 있으나 인수 부담은 없습니다.

현재 공실 상태이며, 공부상 용도와 현황 간 차이가 존재합니다.

다수의 법적 제한사항이 있으므로, 계약 및 이용 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 절차에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 권리 인수 부담이 없습니다.

* 공실 상태이므로 즉시 활용 또는 재임대 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 상가 및 업무시설 용도로의 다양한 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가는 감정가(590,000,000원)를 기준으로 하되, 법적 제한사항, 현황 공실, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

다수의 채권이 설정되어 있고 채권 총액이 매우 높은 점을 감안하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.