나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경6038 [1] 서울특별시 강북구 수유동 468-202 성우빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 혜화여자고등학교 동측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 바
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 내 501호로서
외벽:벽돌쌓기 마감 등.
내벽:벽지도배 및 일부타일 마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2007.07.23일자로 사용되고,
방3,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급탕 및 위생설비,도시가스보일러에 의한 개별난방 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2024타경6038 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강북구 수유동 468-202 성우빌라 5층501호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 건물 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 내 501호

1.5. 사용승인일

2007년 07월 23일

1.6. 감정가

364,000,000원

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 혜화여자고등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 12월 15일 우리은행이 설정한 근저당권(172,700,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있으나, 별도의 개요는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,222,700,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축 시 용적률 및 높이 등에 제한이 있습니다. 또한 고도지구(28m 이하)로 추가적인 규제를 받습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본건 인근에 혜화여자고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규에 의해 토지 이용에 제한을 받을 수 있습니다. 최종 확인은 관련 기관에 문의가 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

2007년 7월에 사용 승인된 건물로, 2026년 기준 19년차 건물이므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

임대 관계가 확인되지 않아 점유자 현황 및 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 혜화여자고등학교 인근에 자리하여 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중에 있습니다.

다만, 감정평가액 3억 6천 4백만원에 비해 최근 유사 면적의 실거래가는 2억 8천 2백만원 수준으로, 감정가와 시세 간 괴리가 관찰됩니다. 이는 본건의 잠재적 투자 가치를 판단하는 데 중요한 고려 사항입니다. 또한, 고도지구 등 다수의 토지 이용 제한 사항과 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 수유동 지역 내 주거용 부동산으로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 감정가와 시장 시세 간의 격차를 활용하여 시세차익을 노릴 수 있는 기회가 존재합니다.

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 시 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 유사 면적(약 69.57㎡)의 실거래가 2억 8천 2백만원을 기준으로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 감정평가액 3억 6천 4백만원은 현재 시장 상황을 다소 초과하는 것으로 보입니다.

따라서, 현 시세를 반영한 예상 입찰가는 2억 9천만원에서 3억 1천만원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 일반적인 시장 상황을 기준으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 잠재적 경쟁력과 시장 가치를 고려하여 3억 1천만원을 희망가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.