나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11044 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 1 건영1차아파트 102동 3층310호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 ""신현고등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아
파트, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역(경춘선, 경의중앙선 망우
역)이 소재하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 지층, 지상25층 중 3층 310호로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. 별첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측 및 동측으로 포장도로에 각각 접하며 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

상봉동 1 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 교육환경
보호구역(관할교육청에확인요망), 상대보호구역(관할교육청에확인요망), 절대보호구역(관할
교육청에 확인요망), 절대보호구역(관할교육청에확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발
132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역.
상봉동 1-1 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 교육환
경보호구역(관할교육청에확인요망), 상대보호구역(관할교육청에확인요망), 절대보호구역(관
할교육청에확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방
위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역.
상봉동 1-2 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 교육환
경보호구역(관할교육청에확인요망), 상대보호구역(관할교육청에확인요망), 절대보호구역(관
할교육청에확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방
위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역.
신내동 784 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 교육환
경보호구역(관할교육청에확인요망), 상대보호구역(관할교육청에확인요망), 절대보호구역(관
할교육청에확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방
위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역.
신내동 784-1 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 교육
환경보호구역(관할교육청에확인요망), 상대보호구역(관할교육청에확인요망), 절대보호구역(
관할교육청에 확인요망), 절대보호구역(관할교육청에확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:
해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 건영1차아파트 102동 3층310호로서, 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11044 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 1 건영1차아파트 102동 3층310호

용도: 아파트

감정가: 682,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO (오케이에프앤아이대부주식회사)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 32.28㎡ (약 9.76평)

건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않습니다. 일반적으로 전용면적 84.96㎡ 아파트의 분양면적은 100~110㎡ 내외로 추정될 수 있습니다.

용도: 아파트

사용승인일: 1997년 8월 13일 (건축년도: 1997년)

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕, 지상 25층 중 3층

건축물표제부 상 총괄표제부 정보:

- 대지면적: 13988.8㎡

- 연면적: 44577.5㎡

- 건축물수: 5개동

- 세대수: 408세대

건축물표제부 상 표제부 정보:

- 동 정보: 102동

- 층수: 지하 2층, 지상 25층

- 건물면적 (총연면적): 21710.74㎡ (102동 기준)

- 주차대수: 총 157대 (지상 12대, 지하 11대 - 아파트 단지 정보 기준)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "신현고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 경춘선 및 경의중앙선 망우역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 13일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 864,000,000원) 입니다.

* 본 경매는 상기 말소기준권리보다 늦은 권리들을 정리하는 임의경매 절차입니다.

* 등기부 상 확인되는 주요 권리 및 말소 예정 사항:

* 소유권 이전 : 2004년 12월 21일, 2015년 3월 24일, 2021년 9월 1일 (매매)

* 근저당권 : 오케이에프앤아이대부주식회사 (2021.12.13, 864,000,000원) - 말소 기준 권리

* 근저당권 : 테크메이트코리아대부주식회사 (2022.01.18, 45,000,000원) - 말소 예정

* 근저당권부채권질권설정 : 제이비우리캐피탈주식회사 (2024.03.27, 864,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정 : 오케이에프앤아이대부 (2025.01.21, 989,526,671원) - 말소 예정

* 인수되는 권리: 상기 등기된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 종결 후 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정근선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 1일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 0원이므로 인수 보증금은 없습니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 중랑구 상봉동 일대는 아파트 단지, 주택가, 학교, 상업시설이 복합적으로 분포되어 있습니다.

* 주변에 신현고등학교가 위치하고 있으며, 망우역을 중심으로 상업 및 교통 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활권이 안정적입니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (일반적인 주거지 및 학교 인근 환경으로 판단됩니다.)

5. 생활정보

* 단지 내 부대 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

* 단지 내 주차 공간이 확보되어 있습니다 (총 157대).

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 교육시설: 신현고등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1997년 준공되어 약 29년이 경과한 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 시점 도래 가능성이 있습니다. 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다. (일반적인 도심지 내 제한사항으로 큰 리스크는 아님)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동북권의 역세권 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 채권자, 근저당권 등 등기부상 권리관계가 명확하고, 임차인의 대항력 및 인수되는 보증금이 없어 권리분석 상 안전한 물건입니다. 건물 노후화는 단점으로 고려할 수 있으나, 꾸준한 수요가 있는 지역이므로 시세 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트, 학교, 근린생활시설 등 주거 생활에 필요한 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 요지: 망우역(경춘선, 경의중앙선) 이용이 편리하여 서울 도심 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 모든 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 등기 진행이 용이합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 4일: 84.96㎡ (5층) - 77,400만원

* 2026년 4월 1일: 84.96㎡ (7층) - 74,000만원

* 2026년 5월 1일: 84.96㎡ (1층) - 66,000만원

현재 물건은 3층으로, 최근 매매 사례에서 1층은 66,000만원, 5층은 77,400만원에 거래되었습니다.

감정가 682,000,000원을 기준으로, 최근 시세 동향을 반영할 때 낙찰가율은 감정가의 100% ~ 110% 수준으로 예상됩니다.

또한, 1층 매물이 66,000만원에 거래된 점과 5층 매물이 77,400만원에 거래된 점을 고려할 때, 3층의 적정 시세는 70,000만원 ~ 74,000만원 범위 내에서 형성될 것으로 보입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 70,000만원 ~ 74,000만원 범위 내에서 경쟁 구도 및 현장 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가: 72,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.