나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12317 [2] 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 ""상봉역"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건물로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호 가,나 : 공부상 일반음식점
기호 다,라,마,바 : 공부상 휴게음식점입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 대체로 부정형토지로서, 아파트건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

101-19 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-10 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,건축선(2019-11-21)(건축과 별도문의)
101-17 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-39 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-40 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-41 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>



101-42 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-49 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12317 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합 (정보 제공된 채권자 명칭으로 표기)

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 (상봉베스트원아파트 1층 106호)

신주소: 서울특별시 중랑구 망우로 304 (상봉동)

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 900,000,000원

토지 면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

건물 면적: 46.98㎡ (약 14.21평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 ""상봉역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재합니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재합니다. 상봉역(7호선, 경의중앙선, ITX-청춘)을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

1.1. 3. 주변 시설

상봉역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있으며, 대규모 주거단지가 형성되어 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 상, 말소기준권리인 을6 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 4,200,000,000원) 외 다수의 권리가 존재하나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 가장 최근의 권리로는 별내농업협동조합의 임의경매(갑3)가 있습니다. 총 등기부채권액은 6,200,000,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 분석

임차인: 유효간 (유 )

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업자등록일): 2022-10-28

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-06-26

1.2. 3. 권리 인수 여부

본 건의 "인수 보증금 합계"는 0원으로 명시되어 있어, 일반적으로 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 경우 배당 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 차액을 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 본 건에는 해당되지 않는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 용도

본 건은 공부상 근린상가이며, 실제 이용 상태는 일반음식점 및 휴게음식점으로 추정됩니다.

1.3. 2. 주변 상권 특성

상봉역세권을 중심으로 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역입니다. 다양한 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있으며, 재정비촉진지구로 지정되어 향후 개발 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 구조 및 상태

건물은 상봉베스트원아파트로, 철근콘크리트 구조의 12층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시입니다. 내부에는 급배수, 위생, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건축물대장상 주 용도는 공동주택(아파트)이나, 본건(106호)의 공부상 용도는 근린상가(음식점)로 되어 있습니다.

1.4. 2. 편의 시설

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 있어 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력 있는 임차인

임차인 유효간(유 )은 2022년 10월 28일에 전입(사업자등록)하여 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있으나, 보증금 50,000,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로, 배당 내역을 면밀히 확인해야 합니다. 확정일자 정보가 없어 배당 순위 확인에 주의가 필요합니다.

1.5. 2. 재정비촉진지구 관련

본 건은 상봉3존치관리구역에 포함되어 있어 향후 재정비 사업 추진 가능성이 있습니다. 관련 계획 및 진행 상황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역에 속해 있습니다. 또한, 군사시설 보호법, 가축분뇨법 등 관련 법규의 적용을 받으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 장점

상봉역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

토지/건물 일괄매각으로 권리관계가 비교적 명확합니다.

명시된 인수 보증금이 없어 초기 투자 부담이 경감될 가능성이 있습니다 (배당 결과 확인 필수).

1.6. 2. 단점

대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 회수 관련 확인이 필수적입니다.

건축물대장상 건물 전체 용도(공동주택)와 본건(근린상가)의 용도가 불일치할 수 있어, 실제 이용 용도 및 적법성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

감정가 대비 면적이 상대적으로 작다는 점을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 미래 가치

상봉역 일대의 지속적인 개발 및 상권 활성화 계획에 따라 시세 상승 가능성이 높습니다.

탄탄한 배후수요를 기반으로 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.7. 2. 잠재력

현행 법규 내에서 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다.

상봉베스트원아파트 단지 내 상가로서 고정 고객 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 산정 근거

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가는 900,000,000원이나, 실제 시장 가치, 유사 물건의 낙찰가율, 임대 수익률, 임차인 배당 결과, 건물 용도 불일치 리스크, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 이는 입찰가 산정 시 중요한 고려 요소가 됩니다 (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 전 결과일 수 있습니다). 따라서, 본 물건의 정확한 시세, 주변 유사 물건의 실제 낙찰가, 상세한 권리 및 임대차 관계 분석 등 추가적인 현장 조사와 정보 수집이 필수적입니다.

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