나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12317 [6] 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 지하2층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 ""상봉역"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건물로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호 가,나 : 공부상 일반음식점
기호 다,라,마,바 : 공부상 휴게음식점입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 대체로 부정형토지로서, 아파트건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

101-19 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-10 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,건축선(2019-11-21)(건축과 별도문의)
101-17 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-39 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-40 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-41 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>



101-42 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-49 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12317 (6)

물건종별: 근린상가

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 지하2층1호

감정가: 455,000,000원

토지면적: 31.43㎡ (약 9.51평)

건물면적: 112.68㎡ (약 34.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 "상봉역" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하여 복합적인 도시 환경을 이룹니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(상봉역)이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류 또는 대로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역), 과밀억제권역 등의 도시계획적 제한사항이 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설:

상봉역을 중심으로 형성된 지역으로, 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있습니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (관련 정보는 실제 조사 시점에 따라 변동될 수 있습니다.)

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있습니다. (세부 내용 확인 필요)

* 소멸되는 권리:

등기부상 모든 근저당권 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2023년 09월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권입니다.

* 총 등기부채권액:

총 6,200,000,000원 (4,200,000,000원 + 2,000,000,000원)에 달하는 채권이 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황:

(주)디에스케이지코리아정대성: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 사업자등록일 2024-05-29.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본건은 상봉역 역세권에 위치한 근린상가로서, 주변 배후 주거 단지 및 오피스텔, 상업시설의 풍부한 유동인구를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

* 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

* 공부상 일반음식점 및 휴게음식점으로 등재되어 있어 관련 업종의 영업에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

* 상봉역 일대의 교통의 요지라는 점을 감안할 때, 다양한 업종으로의 활용 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선, 경의중앙선, ITX-청춘 등이 정차하는 상봉역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가로서의 기능 외에도, 상봉역 인근에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동에 유리합니다.

* 주거환경: 상봉베스트원아파트라는 대규모 주거 단지의 일부인 상가로서, 해당 아파트 주민을 주요 고객으로 확보할 수 있으며, 인근 지역 주민들의 접근성도 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 재정비 사업이 진행될 경우, 건축 행위 제한, 이주, 철거 등 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 사업 진행 상황에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 62억 원에 달하는 등기부채권 총액은 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 다른 물건과 공동담보로 묶여 진행된 경매이므로, 담보물의 가치 및 경매 진행 상황에 대한 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 중랑구 상봉역 역세권에 위치한 근린상가로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 발전 가능성 또한 기대해 볼 수 있습니다. 등기상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 비교적 명확하며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서, 이러한 장점들을 바탕으로 투자가치를 고려해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(예정) 상봉역 초역세권 입지: 탁월한 교통 편의성과 풍부한 유동인구 확보.

* 재정비촉진지구 지정: 도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내 상가로서 고정 고객 확보 용이.

* 인수되는 임차보증금 없음: 투자금 회수 부담 최소화.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 455,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 상권 분석 결과, 재정비촉진지구 개발 현황 및 잠재력, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 합리적인 수준을 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.