나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12317 [3] 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 ""상봉역"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건물로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호 가,나 : 공부상 일반음식점
기호 다,라,마,바 : 공부상 휴게음식점입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 대체로 부정형토지로서, 아파트건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

101-19 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-10 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,건축선(2019-11-21)(건축과 별도문의)
101-17 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-39 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-40 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-41 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>



101-42 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-49 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12317 (3)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 1층104호

용도: 근린상가 (참고: 건축물대장상으로는 공동주택, 아파트로 표기됨)

감정가: 1,651,000,000원

면적:

토지면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

토지 지분: 25.35㎡ (약 7.67평)

건물면적: 82.46㎡ (약 24.94평)

건물 지분: 82.46㎡ (약 24.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 별내농업협동조합 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 재정비촉진지구, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 명시된 내용 없음

건축물 종류: 아파트 (JSON 데이터 기준)

건물 층수: 총 12층 (JSON 데이터 기준)

토지 이용계획: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역), 과밀억제권역 등

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 중랑구 상봉동 "상봉역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 복합 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(상봉역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북측과 남측으로 도로가 접해 있습니다.

도시 계획: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을14 (2023-09-14, 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 4,200,000,000원)

말소 대상 권리:

갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사건원종합건설)

을16: 근저당권 (주식회사신한저축은행외 5명, 2,000,000,000원)

갑3: 압류 (중랑구)

갑4: 임의경매 (별내농업협동조합)

등기부채권 총액: 6,200,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부등본상 별도 기재사항 없음)

임차인 현황:

임차인: 최 (최소영)

보증금: 50,000,000원

차임: 3,500,000원

전입일자(사업일자): 2021-10-29

대항력: 있음

주의사항: 본 임차인은 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다. 법원 문건 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 상봉역 인근의 역세권 상권으로, 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

주요 시설: 대형 마트(코스트코 등), 편의시설, 관공서 접근성이 양호한 편입니다.

잠재력: 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 상봉역(지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선)을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 인근에 다양한 상업시설과 편의시설이 존재하며, 서울 의료원 등 의료시설 접근성도 비교적 양호합니다.

주거/상업 환경: 상봉역 주변은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 최 (보증금 5천만원) 임차인이 존재하며, 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액: 62억 원으로, 채무 총액이 매우 높아 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

건축물 용도 불일치: 본 물건의 용도는 '근린상가'로 명시되어 있으나, 제공된 JSON 데이터상 건축물대장에는 '공동주택', '아파트'로 표기되어 있습니다. 실제 이용 현황 및 공부와의 차이에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

재정비촉진지구: 지역 개발 계획에 따라 건물이나 토지 이용에 대한 새로운 규제가 생기거나 변경될 수 있습니다.

주변 환경: 상봉역 인근은 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있으나, 검색 결과 상 특이한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 상봉동의 상봉역 역세권에 위치한 근린상가(혹은 아파트)로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 발전 잠재력이 높은 지역입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재, 높은 채무 총액, 그리고 건축물 용도상의 불일치 가능성은 본 건 취득 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 상봉역을 중심으로 형성된 교통의 요지로, 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

개발 호재: 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 지역 가치 상승 기대 효과가 있습니다.

다양한 편의시설: 코스트코, 다이소 등 대형 편의시설과 다수의 상업시설이 인접해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인(최 )의 보증금 인수 가능성이 존재하므로 입찰 전 반드시 확인 후 반영해야 합니다.

또한, 감정가, 유사 물건의 시세, 임차인 관련 추가 비용, 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.