나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12317 [4] 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 ""상봉역"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건물로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호 가,나 : 공부상 일반음식점
기호 다,라,마,바 : 공부상 휴게음식점입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 대체로 부정형토지로서, 아파트건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

101-19 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-10 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,건축선(2019-11-21)(건축과 별도문의)
101-17 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-39 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-40 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-41 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>



101-42 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
101-49 : 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12317 (4)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 1,599,000,000원

토지면적: 24.56㎡ (약 7.43평)

건물면적: 79.89㎡ (약 24.17평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구, 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역(상봉역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역), 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다. 소로3류(폭 8m 미만) 또는 대로3류(폭 25m~30m)의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 09월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을12)입니다.

본 경매물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,296,000원

* 전입일자: 2020년 11월 09일

* 확정일자: 2025년 05월 15일

* 배당신고일자: 2025년 06월 09일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리 사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 상봉역 인근에 위치하며, 아파트 단지와 오피스텔이 밀집한 지역에 속해 있어 배후수요가 풍부합니다. 감정평가서상 용도는 근린상가이며, 공부상 일반음식점 및 휴게음식점으로 이용된 것으로 파악됩니다.

4.2. 잠재적 상권 발전 가능성

본건은 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 도시계획 및 개발에 따른 상권 변화 가능성이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

상봉역이 인접해 있어 지하철 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 교통의 요지에 해당합니다. 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근 및 상봉역 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 주변 지역 분석 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 한 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 이는 낙찰자가 인수하지 않는 보증금(0원)이라도 실제 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다. 임대차 계약의 상세 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 6,200,000,000원으로, 감정가 대비 상당한 금액으로 파악되어 채무 규모가 큰 편입니다.

6.3. 재정비촉진지구 특성

재정비촉진지구는 개발 계획에 따라 향후 건물의 가치 상승 또는 하락 요인이 될 수 있으므로, 해당 지구의 구체적인 개발 계획을 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상봉역 초역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 아파트 및 오피스텔 밀집 지역에 있어 배후수요가 확보되어 있으며, 재정비촉진지구 지정으로 향후 발전 가능성도 잠재하고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부 채권 총액이 높은 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 상봉역 도보 거리, 대중교통 편리.

* 안정적인 배후수요: 인근 아파트 및 오피스텔 단지.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 내 위치.

* 상대적으로 넓은 면적의 근린상가.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,599,000,000원입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 법적으로 인수하지는 않습니다.

예상 입찰가는 시세, 현장 조사 결과, 경쟁자 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 및 주변 시세를 기준으로 추가적인 시장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.