나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83246 [2] 경기도 파주시 동패동 7 노블타운 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 동패동 소재 "미래로교차로" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2019.08.27)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도"참고 바람.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구
역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경83246 (2)

* 소재지: 경기도 파주시 동패동 7 노블타운 101동 1층 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 297,000,000원

* 토지면적: 62.55㎡ (약 18.92평)

* 토지지분: 62.555㎡ (약 18.92평)

* 건물면적: 56.31㎡ (약 17.03평)

* 건물지분: 56.314㎡ (약 17.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 통영산림조합

* 사용승인일: 2019.08.27

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 동패동 소재 "미래로교차로" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다. 또한, 주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의 시설이 다수 분포하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 도로상태: 대상 물건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 통영산림조합의 2023.08.07 접수 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부등본상 채권 총액은 739,200,000원이며, 임의경매 청구 금액을 포함하면 약 1,376,884,795원에 이릅니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-28, 대항력 없음.

* 주식회사이도팜: 보증금 20,000,000원, 차임 950,000원, 전입일자 2023-08-28, 확정일자 2023-05-26, 배당신고일자 2024-11-04, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 이용상태: 해당 물건은 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 지역 특성: 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 Zone), 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 상권 형성: 공동주택이 밀집된 지역으로 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 인근에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 다수 분포하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육 환경: 동패초등학교, 동패중학교, 한빛초등학교, 한빛중학교 등이 인근에 위치하여 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 서울 등 주요 지역으로의 접근성도 양호한 편입니다.

* 환경: 인근 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 괴리: 현재 제공된 주변 시세 정보(JSON)와 감정평가액(297,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. JSON상의 최근 매매가는 약 1.8억 ~ 2.1억 수준으로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 13억원 이상으로, 채권 규모가 크다는 점을 인지해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대 관계 등이 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2019년에 준공된 다세대주택으로, 비교적 신축이며 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 감정평가액(297,000,000원) 대비 제공된 주변 시세 정보(JSON) 상의 최근 실거래가가 약 1.8억 ~ 2.1억 수준으로 현저히 낮은 점은 투자 시 가장 크게 고려해야 할 부분입니다. 이 괴리의 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 축에 속하여 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 생활 환경: 학교, 마트, 공원 등이 인접해 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 지역 개발 가능성: 파주시 동패동 지역은 꾸준한 개발이 이루어지고 있으며, 미래로교차로 주변의 발전 가능성 및 광역 교통망 개선 사업 추진 시 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 JSON상의 유사 물건 매매 사례를 기준으로 산정 시, 본 건의 면적(56.31㎡)과 1층이라는 점을 감안하면 시장가는 대략 1억 8천만원에서 2억 1천만원 사이로 추정됩니다.

* 감정평가액 2억 9천7백만원과의 큰 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 시장가와 감정가의 괴리를 감안하고, 낙찰 후 명도 등 추가 비용을 고려하여, 대략 2억 1천만원 ~ 2억 4천만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 투찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.