나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83246 [3] 경기도 파주시 동패동 7 노블타운 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 동패동 소재 "미래로교차로" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2019.08.27)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도"참고 바람.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구
역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 고양지원 2024타경83246 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 통영산림조합

1.2. 물건상세정보

소재지: 경기도 파주시 동패동 7 노블타운 101동 3층302호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 62.55㎡ (약 18.92평)

토지 지분: 62.555㎡ (약 18.92평)

건물면적: 56.31㎡ (약 17.03평)

건물 지분: 56.314㎡ (약 17.03평)

총 건물 연면적 (노블타운 전체): 561.16㎡ (약 169.77평)

총 대지 면적 (노블타운 전체): 1723㎡ (약 521.19평)

1.3. 감정평가정보

감정가: 300,000,000원

2. 입지및환경분석

2.1. 위치및주변환경

대상 물건은 경기도 파주시 동패동 소재 "미래로교차로" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통및접근성

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황도 보통 수준임.

2.3. 건축물개요

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2019년 8월 27일

건물 층수: 지상 4층 건물 내 3층 302호

외벽 마감: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비 내역: 승강기, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전은 2021년 4월 30일 매매로 이루어졌음.

말소기준권리인 근저당(통영산림조합, 2023년 8월 7일, 739,200,000원)보다 후순위의 권리들(주택임차권, 임의경매, 압류 등)은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 767,200,000원임.

3.2. 인수되는권리분석

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없음. (물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, 해당 물건에 지상권이 설정된 사실은 확인되지 않음.)

3.3. 임차인현황및분석

임차인: 정

보증금: 28,000,000원

차임: 700,000원

전입일자/확정일자: 2023년 8월 8일

배당신고일자: 2024년 11월 14일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 경매 절차를 통해 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 이를 인수할 의무는 없음. 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 시장및상권분석

4.1. 주변시세동향(매매)

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준)

* 56.65㎡ (약 17.14평) 전용면적: 190,000,000원 (한일리치타운 102동, 2017년식, 4층)

* 66.035㎡ (약 20.00평) 전용면적: 208,000,000원 (더테라스 111동112동, 2018년식, 1층)

* 53.35㎡ (약 16.14평) 전용면적: 183,000,000원 (아크리움빌 102동, 2020년식, 2층)

4.2. 시세종합분석

본건의 건물 면적(56.31㎡, 약 17.03평)은 최근 매매 사례 중 56.65㎡ 거래와 유사한 수준임.

최근 실거래가를 고려할 때, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 183,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 판단됨.

본건의 감정가 300,000,000원은 최근 시장 시세보다 약 50% 이상 높게 책정되어 있어, 감정 시점과 현재 시점 간의 시세 변동 또는 감정 평가 기준의 차이를 충분히 고려해야 함.

토지 지분(62.55㎡)은 주변 다세대주택의 토지 지분 구성과 비교하여 가치를 평가해야 함.

4.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리구역 (주거 Zone), 가축사육제한구역 (전부제한)에 해당함. 이는 향후 지역 개발 및 주거 환경과 관련하여 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의및근린시설

대상 물건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육및기타시설

동패동 일대는 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편으로 예상됨. 주변 지역에서 대규모 개발이 진행 중이거나 계획되어 있어 생활 인프라 개선이 기대됨.

6. 잠재적리스크분석

6.1. 권리관계리스크

등기부 상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수할 법적 권리 부담은 없음.

6.2. 기타유의사항

임대 관계 미상이었으나, 확인된 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 단, 내부 실사 시 공부와의 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필수적임.

감정가가 현재 시세보다 현저히 높게 책정된 점은 입찰 시 보수적인 접근이 필요한 주요 요인임.

7. 종합의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 파주 동패동의 주거 지역 내에 위치함. 권리 관계가 명확하여 법적 위험은 낮으나, 감정가와 실제 시세 간의 괴리가 커 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됨. 토지 지분을 포함하고 있어 단순 건물 가치 이상의 잠재력을 가질 수 있음.

8. 투자포인트

* 준신축급 다세대주택으로 관리 상태 양호 예상.

* 파주 동패동의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 절차 원만 시 안전한 투자 가능.

* 감정가와 현재 시세 간의 차이를 활용한 시세 차익 기대.

9. 예상입찰가제안

인수되는 보증금: 0원

최근 시세 기준 (전용면적 56.31㎡): 약 183,000,000원 ~ 190,000,000원

감정가: 300,000,000원

현 시세와 감정가의 괴리를 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 시장 조사 필수.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.