나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83246 [1] 경기도 파주시 동패동 7 노블타운 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 동패동 소재 "미래로교차로" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2019.08.27)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도"참고 바람.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구
역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경83246 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 통영산림조합

감정가: 297,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 파주시 동패동 7 노블타운 101동 1층101호

신주소: 경기도 파주시 미래로310번길 254 (동패동)

용도: 다세대주택

사용승인일: 2019년 08월 27일

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

총 층수: 4층

물건 층수: 1층

1.3. 면적 및 가격 정보

토지면적: 62.55㎡ (약 18.92평)

토지지분: 62.555㎡ (약 18.92평)

건물면적: 56.31㎡ (약 16.02평)

건물지분: 56.314㎡ (약 16.02평)

감정가: 297,000,000원

1.4. 특이사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 교통

* 차량 출입 용이함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 주변 환경

* 경기도 파주시 동패동 소재 "미래로교차로" 남동측 인근에 위치.

* 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 은준호 (2019-09-25)

* 소유권이전: 김진선 외 1명 (2021-05-27)

* 근저당: 통영산림조합 (2023-08-07, 739,200,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 통영산림조합 (2024-10-18, 637,684,795원)

* 압류: 파주시 (2024-11-27)

* 압류: 고양세무서장 (2025-11-21)

* 압류: 고양세무서장 (2025-12-03)

* 등기부채권 총액: 739,200,000원

3.2. 채권자 정보

* 통영산림조합 (근저당권자 및 임의경매 신청 채권자)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/확정일자: 2023년 10월 10일

* 배당신고일자: 2024년 12월 09일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 시 주의가 필요합니다.

3.4. 말소기준권리

* 통영산림조합 근저당 (2023년 08월 07일 접수분)

3.5. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 위에서 언급된 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 물건이 위치한 동패동은 공동주택 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재된 주거지 상권입니다.

* "미래로교차로" 인근에 위치하여 상업시설 접근성이 보통 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변에 공동주택 단지들이 많아 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 교통 상황은 버스 정류장이 인근에 있어 양호한 편입니다.

* 내부 이용상태는 공부상 용도(공동주택/다세대주택)와 같으나, 내부 구조는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건들의 권리 관계 변동 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 임차인 김 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물의 사용승인일(2019년) 대비 시간이 경과함에 따른 노후화 정도 및 내부 수리 필요성을 사전 점검해야 합니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당되어 향후 건축 및 개발 관련 규제사항을 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 2019년 사용승인된 신축급 다세대주택으로 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 파주시 동패동 지역은 신규 개발 및 주거 수요 증가가 예상되는 지역입니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

* 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 생활 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 관계상 인수되는 부담이 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다. 공동담보 물건이라는 점과 내부 상태에 대한 정확한 확인이 필요하지만, 전반적으로 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 전용면적 53~66㎡ 수준의 다세대주택이 2026년 5월 기준 18,300만원에서 20,800만원 사이에서 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적은 56.31㎡ (약 16.02평)으로, 이와 유사한 면적대의 실거래가격을 고려할 때 현재 시세는 약 19,000만원에서 20,000만원 내외로 추정됩니다. 감정가 29,700만원 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

권리상 인수 부담이 없고, 신축급 건물이지만 시세 대비 감정가가 높게 평가된 점을 감안할 때, 시세 범위 내에서 낙찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 경쟁률 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있으나, 현재 시세를 고려하여 보수적으로 접근 시 19,000만원에서 21,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 200,000,000원 (2억 원)

* (상기 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 관련 법규 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.