나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60358 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 852-1 한솔프레미낭 2층224호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '마두역(3호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 사법연수원, 의정부지방검찰청 고양지청, 의정부 지방법원 고양지원, 일산호수공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 마두역(3호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트슬라브 평지붕 지하 4층, 지상 15층 건물 내 2층 224호로서 외벽 : 인조석붙임, 강화유리 등 마감 창호 : 강화유리 및 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지이며, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외, 북서측으로 노폭 약 12m 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60358 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 852-1 한솔프레미낭 2층224호

용도: 오피스텔

감정가: 102,000,000원

토지면적: 5.31㎡ (약 1.61평)

건물면적: 35.15㎡ (약 10.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '마두역(3호선)' 북서측 인근에 위치합니다.

주변에는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 사법연수원, 의정부지방검찰청 고양지청, 의정부지방법원 고양지원, 일산호수공원 등이 소재하여 생활 및 업무 환경이 양호합니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 마두역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 정방형의 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남서측으로 노폭 약 20m, 북서측으로 노폭 약 12m의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 기흥세무서장의 압류 (2024-10-18)

제공된 정보에 따르면, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들(주택임차권, 강제경매, 압류 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-06

* 확정일자: 2022-06-17

* 대항력: 없음

주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.05.21.자로 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 장항동 일대는 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 중심상업지역입니다.

지하철 3호선 마두역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 법원, 검찰청, 사법연수원 등 법조타운과 일산호수공원이 인접해 있어, 직장인 수요 및 쾌적한 생활 환경을 찾는 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하여 개발 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 3호선 마두역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

편의시설: 단지 내 및 주변 상가, 대형마트 등을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

문화/휴식: 일산호수공원이 인접해 있어 여가 및 휴식을 즐기기에 좋습니다.

공공시설: 법원, 검찰청, 사법연수원 등 행정 및 공공기관이 가까이 있어 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 현황: 본 물건은 2004년에 건축된 철근콘크리트구조의 오피스텔로, 건물 사용연수가 약 20년 경과되었습니다. 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

임차인 관련: 임차인에게 대항력이 없다고 명시되어 있고 HUG의 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두고 입찰을 결정해야 합니다. 다만, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 마두역 역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수하며, 주변의 풍부한 생활 인프라와 공공기관 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있습니다.

주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리관계가 비교적 명확하고 매수인의 부담이 적은 편입니다.

감정가 102,000,000원과 최근 실거래가를 비교하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

마두역(3호선) 도보 이용 가능한 초역세권 오피스텔입니다.

주변 법조타운 및 다수의 직장인 수요로 인한 안정적인 임대 수익 기대 가능합니다.

일산호수공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있어 실수요자에게도 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 3년간(2025.12~2026.03) 해당 건물(한솔프레미낭, 전용 35.15㎡)의 실거래가는 95,000,000원부터 100,000,000원 범위에서 형성되었습니다.

* 평균 실거래가: (100,000,000원 + 97,700,000원 + 95,000,000원) / 3 = 약 97,566,667원입니다.

* 본 물건의 감정가는 102,000,000원입니다. 현재 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다.

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음 및 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

예상 입찰가 산정:

* 최근 실거래가 최고액인 100,000,000원을 기준으로, 유찰 가능성 및 경매 프리미엄을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

* 현재 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있으므로, 시세 하한선과 평균값을 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 안정적입니다.

* 보수적인 예상 입찰가: 약 95,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 약 97,000,000원

* 고려 가능한 최고 입찰가: 약 100,000,000원 (최근 실거래 최고가, 감정가 이하)

최종 입찰가는 주변 경쟁 물건, 현장 조사 결과, 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.