나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경764 [2] 서울특별시 영등포구 양평동3가 90-1 거성파스텔아파트 제103동 제15층 제1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동3가 소재 지하철 2호선 "영등포구청역" 서측 인근에 위 치하며, 인근은 동유형의 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등이 소재하는 상업·업무지대 로서, 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동3가 소재 "신유초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경 양 호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "영등포구청 역"이 소재하는 등 제반 교통상황 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 근거리에 지하철 2호선 "영등포구청역" 및 노선버스정 류장이 소재하여 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 23층 건 내 제15층 제1502호로서, (사용승인일 : 1999.05.24) 외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 이중창 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 제9층 제910호로서, (사용승인일 : 2006.09.21) 외 벽 : 강화유리 및 복합패널 마감 등, 내 벽 : 내부 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공장으로 이용 중임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 승강기설비 등이 설치 되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 3필 일단의 정방형의 토지로서 공장(아파트형공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 아파트 단지 외곽 공도와 연계됨.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 22미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축 법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울선유초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역(서울선유초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위 탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법 >, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표 1))임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 - 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(서울남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시 계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한 강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도: 아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)임. 기호 2 토지 - 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범 용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제 한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(서울남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환 경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 .~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 기호 3 토지 - 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범 용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제 한지역(건축과문의)<건축법>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육 군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사 항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑 은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12 .31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

해당 없음.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경764 (2)

1.2. 소재지

서울특별시 영등포구 양평동3가 90-1 거성파스텔아파트 제103동 제15층 제1502호

1.3. 용도

아파트

1.4. 면적

토지면적: 41.03㎡ (약 12.41평)

토지 지분: 41.029㎡ (약 12.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 131.34㎡ (약 39.73평)

건물 지분: 131.34㎡ (약 39.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

1,461,000,000원

1.6. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.7. 채권자

주OOOOOOOO

1.8. 특이사항

임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 영등포구 양평동3가에 위치하며, 지하철 2호선 영등포구청역 서측 인근 및 신유초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경이 양호합니다. 또한 동유형의 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업·업무지대가 인접해 있어 복합적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 통해 아파트 단지 외곽 공도와 연계되며, 서측 약 25미터, 동측 약 22미터, 북측 및 남측 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다. 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 영등포구청역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 현재까지 소유권은 심재문, 허두영, 박영미 순으로 이전되었습니다. 하나은행 근저당권(2012.04.19.)과 하나은행 근저당권(2022.10.28.)이 등기되었으나, 모두 말소되었습니다. 본 경매는 하나은행의 임의경매 신청(2025.11.06.)에 의해 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 2,160,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

을구 4번, 하나은행 근저당권(2012.04.19.)이 말소기준권리이며, 이에 따라 위 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 (인수 여부)

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 신유초등학교와 인접하고 있으며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다. 또한, 영등포구청역 인근 상업지역에는 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 지역 특성

양평동3가 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 학교, 상업시설이 조화를 이루는 주거 중심 지역입니다. 더불어 인근의 지식산업센터와 업무시설은 지역 경제 활성화에 기여하며, 역세권에 위치하여 유동인구가 많고 상업 및 업무 기능도 함께 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 양평거성파스텔

건축년도: 1999년 5월 24일 사용승인

규모: 총 7개동, 532세대, 최고 23층 (본건 15층)

주차: 총 693대 (지하 574대, 지상 119대) 설치, 전기차 충전기 지하 14대 구비

구조: 철근콘크리트 벽식조, 경사슬래브지붕

5.2. 편의시설

교육시설: 신유초등학교

교통: 지하철 2, 5호선 영등포구청역, 다수의 버스노선

기타: 인근 근린생활시설 및 상업지역 이용 편리

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 아파트의 사용승인일은 1999년 5월 24일로, 건축된 지 25년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대/절대 보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래 시 제한사항을 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경

주위 지역에 동유형의 공장(지식산업센터) 및 상업·업무시설이 혼재되어 있어, 주거 환경 외에 산업 활동으로 인한 소음이나 기타 영향을 고려할 필요가 있습니다.

6.4. 기타

임대관계가 미상으로, 인수되는 보증금은 없으나 점유 현황 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 영등포구청역 역세권에 위치한 대규모 아파트 단지 내 아파트로, 우수한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 15층의 로열층에 위치하며, 131.34㎡ (약 39.73평)의 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있는 점은 긍정적이나, 25년 이상의 건물 노후도 및 까다로운 토지이용계획상의 제한사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지로 인한 높은 직주근접성 및 교통 편의성

* 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있는 대규모 아파트 단지 내 위치

* 넓은 면적 대비 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어 가격 메리트 기대 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 인근 거성파스텔 아파트의 전용면적 59.96㎡ (약 18.14평) 물건이 2026년 4월 1,330,000,000원(약 7,331만원/평)에, 전용면적 84.99㎡ (약 25.71평) 물건들이 2026년 5월에 1,495,000,000원~1,533,000,000원(약 5,814만원~5,962만원/평)에 거래되었습니다. 본건은 공급면적 131.34㎡ (약 39.73평)으로, 최근 거래된 물건들보다 면적이 상당히 넓습니다. 이를 바탕으로 환산한 시장가치는 약 23억 4천만원에서 24억 3천만원 이상으로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 1,461,000,000원입니다. 이는 최근 거래된 전용면적 84.99㎡ 물건의 최저가(1,495,000,000원)보다도 낮은 금액이며, 본건의 넓은 면적을 고려할 때 상당한 가격 괴리가 있음을 알 수 있습니다. 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 높습니다.

9.3. 권장 입찰가 범위

감정가를 기준으로 보수적인 접근 시 100% 수준인 약 14억 6천만원부터 시작할 수 있으나, 시세 분석 결과 실제 시장 가치는 이를 상회하는 것으로 판단됩니다. 따라서, 경쟁률 및 낙찰가율 추이를 고려하여 1,700,000,000원 ~ 1,900,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 다만, 법원 진행 상황 및 현장 조사를 통해 최신 시세를 다시 한번 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.