나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11430 [2] 서울특별시 영등포구 문래동6가 24-1 에이스하이테크시티2 지식산업센터 제10층 제1008호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 영문초등학교 남서측에 위치하며, 주위에는 지식산업
센터, 업무시설, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 복합판넬, 강화유리 등.
창호 : 알미늄샷시창호 등.

이용상태

1007호,1008호가 1009호,1010호와는 벽체없이 일괄로 MedPark에서 사용중인 것으로 탐문됨
< 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 시스템에 의한 냉.난방설비, 소화전, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 사다리형 평지로 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동,서, 남, 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의){가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)){건축볍},
교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률},
대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)
관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의){수
도권정비계획법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의){한강수계 상수원수
질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}.

공부와의 차이

인접 호수 1009호,1010호 와 1007호, 1008호가 벽체구분없이 MedPark에서 사용하고 있는것으
로 탐문되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11430 (2)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동6가 24-1 에이스하이테크시티2 지식산업센터 제10층 제1008호 (도로명주소: 서울특별시 영등포구 선유로13길 25)

용도: 지식산업센터

감정가: 762,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.17㎡ (약 7.92평)

건물면적: 103.74㎡ (약 31.39평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

1.3. 건축물 정보 (에이스하이테크시티2 지식산업센터)

준공일: 2014년 10월 24일

총 층수: 지하 4층, 지상 15층

해당 물건 층수: 10층

1.4. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 영문초등학교 남서측에 위치하며, 주위에 지식산업센터, 업무시설, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 2호선 문래역 및 5호선 양평역에서 도보 약 10분 거리에 위치합니다. 동, 서, 남, 북측으로 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

본건과 관련하여 등기부상 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2020-12-04 접수, 856,800,000원) 외 다수의 근저당권 및 임의경매개시결정 등기가 모두 말소될 예정입니다. 따라서 경매 절차를 통해 매수할 경우, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 1,468,800,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: ㈜메드파크 (메 )

보증금: 42,000,000원

차임: 4,200,000원

사업자등록일: 2023-06-12

대항력: 없음

비고: 확정일자, 배당신고일자 미상.

3.3. 인수되는 임차보증금

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

문래동 지역은 과거 제조업 중심지에서 점차 예술, 문화, IT 산업이 융합된 복합상권으로 변화하고 있습니다. 지식산업센터, 업무시설, 상업시설, 주거시설 등이 혼재되어 있어 다양한 수요가 존재합니다.

4.2. 상업시설 현황

본건이 위치한 에이스하이테크시티2 지식산업센터 내에는 식당, 커피숍, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 소규모 상점, 음식점, 공방 등이 발달해 있어 상업 활동이 활발합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 존재합니다.

* 상업시설: 식당, 커피숍, 편의점 등

* 금융 및 공공기관: 인근 영등포구청, 구로세무서 등 관공서 접근 용이

* 의료시설: 단지 내 병원 및 인근 종합병원 접근성

5.2. 교육시설

영문초등학교가 인근에 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통시설

2호선 문래역, 5호선 양평역 등 지하철 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 합병 사용 호실

본건 1008호는 인접한 1007호, 1009호, 1010호와 벽체 구분 없이 일괄로 'MedPark'에서 사용 중인 것으로 탐문되었습니다. 이는 해당 호실들이 내부적으로 통합되어 사용되고 있음을 의미합니다. 비록 경계벽이 일시적으로 제거된 상태이며 복원이 용이하다고는 하나, 실제 사용 상태 및 원상복구 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지에는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 법적 제한이 존재합니다. 특히, 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역의 경우 세부 사항에 대한 관할 기관(남부교육청, 육군수도방위사령부) 확인이 필수적입니다.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 물건에 비해 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 인근에 직접적으로 심각한 혐오시설(교도소, 화장장, 폐기물처리시설 등)이 소재한다는 정보는 없습니다. 다만, 지식산업센터가 밀집한 지역 특성상 소음이나 분진 발생 가능성은 상존할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 문래동의 역세권에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 주변 인프라가 양호한 편입니다. 특히, 문래동 지역은 과거 제조업 중심지에서 문화예술과 첨단산업이 융합되는 상권으로 변화하면서 투자가치가 상승하는 추세에 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 4개 호실이 통합되어 사용되고 있다는 점은 명확한 확인과 원상복구 계획 수립이 요구되는 부분입니다. 또한, 다양한 토지이용계획상 제한이 존재하므로 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 지식산업센터: 2호선 문래역, 5호선 양평역 인접으로 교통 편리.

* 개발 잠재력: 문래동 지역의 산업구조 변화에 따른 가치 상승 기대.

* 권리관계 무하자: 매각으로 모든 등기부상 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 활발한 상권: 지식산업센터 내외부 상업시설 발달 및 주변 상권 성장.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 말소될 예정이므로 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 따라서 시장 가치, 유사 물건 시세, 현장 조사 결과, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.