나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14243 [2] 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디에이-1218호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 지식산업센터와 업무시설, 다세대주택 등 공동주택이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이 용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 제12층 제디에이-1217호 등 3개 호수로, - 사용승인일: 2018년 12월 14일 - 외벽: 복합판넬붙임 마감 등 - 창호: 시스템창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 기호 1 ~ 기호 3은 공히 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 지식산업 센터 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 서측 일부로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소 로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트/ 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14243 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디에이-1218호

용도: 기숙사

감정가: 141,000,000원

토지면적: 7.60㎡ (약 2.30평)

건물면적: 25.90㎡ (약 7.84평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 인근에 가산동 주민센터가 소재하고 있습니다. 해당 지역은 지식산업센터, 업무시설 및 공동주택(다세대주택 등)이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 우리은행 근저당권(을1)보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 채권액 총계는 879,118,506원으로 감정가보다 상당히 높습니다.

경매개시결정 등기(갑7)는 주)우리은행의 양수인이 신청하였으며, 이는 말소될 예정입니다.

주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 (갑3, 갑4)

* 우리은행 근저당권 (을1, 말소기준권리)

* 경기신용보증재단, 우리금융캐피탈주식회사, 서울보증보험의 가압류 (갑5, 갑6, 갑8, 모두 말소 예정)

* 임의경매 개시결정 등기 (갑7, 말소 예정)

본건에는 임차인 한정우가 존재하나, 전입일자 2020년 9월 4일 대비 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 가산동 일대는 다수의 지식산업센터와 산업단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 주변에 업무시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물은 2018년 12월 14일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 14층 건물 내 12층에 위치합니다. 위생, 급배수, 냉난방, 소방, 승강기, 주차 설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 토지 등기부상 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 별도 등기(지상권)가 존재한다는 점입니다. 을구 13번 지상권이 금천구 명의로 2018년 11월 29일에 설정되어 있으며, 이는 본건 부동산의 대지 사용에 제약이 될 수 있습니다. 또한, 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건에 따른 거래 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동의 지식산업센터 내 기숙사 용도로 이용 중인 부동산입니다. 인근의 교통 및 생활 인프라가 양호하나, 말소되지 않는 지상권 설정 등기가 존재하여 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 현재 권리관계 및 임차인 현황을 고려할 때, 낙찰 후 명도 과정에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 인수되는 지상권의 존재는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 지식산업센터 밀집 지역으로, 직주근접 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 건물 자체 사용승인이 비교적 최근(2018년)으로 신축에 가깝습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택 매매 정보는 본건과 물건 종류가 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

최근 실거래 사례를 조사한 결과, 본건과 동일한 건물인 에이스하이엔드타워클래식 지식산업센터 내 유사 면적(약 7~8평)의 호실들의 매매가는 대략 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

그러나 본건은 별도등기(지상권)가 인수되는 점, 임대관계가 미상인 점 등을 고려할 때, 현재 시세보다는 감정가 또는 그 이하 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 인수되는 지상권 관련 부담을 감안하여 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 보증금 및 기타 비용을 제외한 금액입니다.

참고 자료:

1. "에이스하이엔드타워클래식 1218호" 관련 매물 정보 (온라인 부동산 플랫폼 검색 결과)

2. "가산동 지식산업센터 시세" 관련 부동산 정보 (온라인 부동산 정보 사이트 검색 결과)

3. "에이스하이엔드타워클래식" 매매 실거래가 정보 (국토교통부 실거래가 공개 시스템 검색 결과)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.