나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14243 [3] 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디비-1218호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 지식산업센터와 업무시설, 다세대주택 등 공동주택이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이 용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 제12층 제디에이-1217호 등 3개 호수로, - 사용승인일: 2018년 12월 14일 - 외벽: 복합판넬붙임 마감 등 - 창호: 시스템창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 기호 1 ~ 기호 3은 공히 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 지식산업 센터 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 서측 일부로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소 로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트/ 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울남부지방법원 2025타경14243 (3)호 사건으로, 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디비-1218호에 소재한 기숙사 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14243 (3)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디비-1218호

* 용도: 기숙사

* 감정가: 141,000,000원

* 토지면적: 7.60㎡ (약 2.3평)

* 건물면적: 25.90㎡ (약 7.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 정보 비공개

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 지식산업센터, 업무시설, 다세대주택 등 공동주택이 혼재한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 1월 11일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2020년 9월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 인수되는 권리:

* 물건 명세서상 "대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음"으로 기재되어 있으며, 을구 13번 지상권(금천구, 2018년 11월 29일 등기)이 존재합니다. 이 지상권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 명확한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 서울 금천구 가산동은 가산디지털단지 내 핵심 지역으로, 다수의 지식산업센터와 관련 기업들이 밀집해 있습니다.

* 본건은 지식산업센터 내 지원시설(기숙사)로, 주변의 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 제공된 최근 주변 다세대 주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 9일, 가산동 239-2번지 원평6차 (69.55㎡, 2002년식) 29,000만원에 거래.

* 2026년 5월 11일, 가산동 238-38번지 성운쉐르빌 (29.89㎡, 2016년식) 21,300만원에 거래.

* 2026년 5월 7일, 가산동 778번지 다온캐슬 (33.87㎡, 2018년식) 29,300만원에 거래.

* 본건(25.90㎡, 2018년식)의 감정가는 141,000,000원(약 544만원/㎡)으로, 주변 다세대 주택의 최신 거래가(약 713만원~865만원/㎡)보다는 낮은 수준입니다. 이는 물건의 용도(기숙사) 및 지식산업센터 내 위치라는 특성이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 "가산동 주민센터" 인근에 위치하며, 지식산업센터와 업무시설, 주거시설이 복합된 지역입니다.

* 편의시설: 인근 상업시설 및 지식산업센터 단지 내 편의시설 이용이 가능하여 생활이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리한 교통 요충지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기 인수: 을구 13번 지상권(금천구, 2018년 11월 29일 등기)이 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 지상권의 내용 및 영향에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 본건은 유동화되었으며 공동담보로 묶여 있어, 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 건축법규 및 토지이용계획: 본건 소재 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 및 건축 제한 사항이 적용되므로, 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 주변 시설 확인: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설 등의 편입 여부를 확인할 수 없습니다. 현장 방문 및 주변 탐문을 통해 이를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지 내 신축급(2018년 사용승인) 지식산업센터 내 기숙사로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 정리될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담도 크지 않습니다. 그러나 을구 13번 지상권의 인수 여부가 가장 중요한 변수로 작용할 것이며, 이에 대한 면밀한 분석과 현장 확인이 선행되어야 합니다. 또한, 주변 환경에 대한 추가적인 확인도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 핵심 지역에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 2018년 준공된 비교적 최신 건물로, 내부 상태 양호 및 투자 가치 상승 기대.

* 지식산업센터 밀집 지역의 풍부한 임대 수요 기반.

* 기숙사 용도로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원이며, 전용면적 25.90㎡ 기준 평당 약 544만원 수준입니다.

최근 주변 다세대 주택의 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가가 다소 보수적으로 책정되었을 가능성도 있습니다. 그러나 본건은 지식산업센터 내 기숙사라는 점에서 직접적인 비교는 어렵습니다.

가장 큰 변수는 을구 13번 지상권 인수 여부이며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크입니다.

이에 따라, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

감정가의 80% ~ 95% 수준인 112,800,000원에서 133,950,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

최초 입찰 시에는 감정가를 초과하지 않는 선에서 신중하게 접근하며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 추가적인 권리 분석을 통해 확정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.