나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52037 [2] 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 "가야초등학교" 남측 인근에 위치한 브라운스톤가야 제117동 제2층 제203호[일련번호 가)] 및 제1층 제103호[일련번호 나)]로서 주변은 아파트단지 및 임야 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 중 2층 203호[일련번호 가)], 1층 103호[일련번호 나)]로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 시멘트, 강화유리마감 등, 내벽 : 판넬 및 인테리어마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가) 영어교습소임. 일련번호 나) 제104호와 함께 일단의 편의점으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사로서 아파트단지 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가건물은 아파트단지 내 포장도로에 접하며 아파트단지는 동측으로 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 나)는 제104호와 경계구분 없이 일체로 이용 중이나 건축물현황도면에 따른 원상복구를 전제로 공부상의 면적을 기준으로 평가하였음. - 일련번호 가), 나)는 대지권이 등기되어 있지 아니한 바, 기존 평가선례 및 인접 상가의 토지분재산세과세내역서 등을 참고하여 본건의 분양 당시 공급계약서에 기재된 대지지분을 유추, 대지권을 포함하여 평가하였음. - 일련번호 가)는 전면 단지내 도로를 기준으로는 2층이나 후면은 지면과 높이가 동일함. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

미등기 대지권 있음, 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 물건 현황

사건번호: 순천지원 2025타경52037 (2)

소재지: 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 1층 103호 및 2층 203호

용도: 근린상가

감정가: 1억 5천만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

* 기본 정보 요약

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 40.32㎡ (약 12.2평) - 1층 103호 및 2층 203호 합산 면적

건물층수: 본건은 1층 103호 및 2층 203호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 중

토지이용계획 및 제한상태: 제공된 정보 없음

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

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* 위치 및 주변 환경

전라남도 광양시 광영동 소재 "가야초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지 및 임야 등이 소재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

토지는 부정형 완경사지이며, 아파트단지 및 상가부지로 이용 중입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

상가건물은 아파트단지 내 포장도로에 접하며, 아파트단지는 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

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* 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 4월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(1억 1천만원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 상세한 개요는 제공되지 않았습니다.

이 외의 압류 및 소유권 이전 등기 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1억 1천만원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 전 (전금례)

보증금: 1천 5백만원

차임: 30만원

전입/사업일자: 2022년 5월 19일

확정일자: 2022년 5월 19일

배당신고일자: 2025년 11월 27일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 전 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 지상권에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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* 업종 및 이용 상태

1층 103호는 104호와 함께 벽체 구분 없이 일단의 편의점으로 이용 중입니다.

2층 203호는 영어교습소로 이용 중입니다.

'가야초등학교' 남측 인근의 아파트 단지 내 상가로서, 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종으로 운영되고 있습니다.

* 상권 특징

주변 아파트 단지 입주민을 주요 고객으로 하는 안정적인 배후 상권을 형성하고 있습니다.

편의점 및 학원 등 꾸준한 수요가 예상되는 업종으로 운영 중입니다.

5. 생활정보

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* 주변 시설

주요 근린시설로는 가야초등학교가 있으며, 단지 내 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 탐색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 대지권 미등기

본 물건은 대지권이 등기되지 않은 상태입니다.

감정평가 시에는 기존 평가 선례 및 인접 상가의 토지분재산세과세내역서 등을 참고하여 분양 당시 공급계약서에 기재된 대지지분을 유추, 대지권을 포함하여 평가되었습니다.

최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

이 사건 대지권의 목적인 토지 중 해당 전유부분의 대지권 지분에 관하여 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권 이전 등기 절차 이행을 명한 확정판결이 존재하여(광주지법 순천지원 2024가단64342 판결 참조), 대지권 확보 절차 진행에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 기타 특이사항

1층 103호는 104호와 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중이며, 건축물현황도면에 따른 원상복구 전제 하에 평가되었습니다. 따라서 향후 원상복구 의무 발생 가능성을 검토해야 합니다.

2층 203호는 전면 단지 내 도로 기준으로는 2층이나, 후면은 지면과 높이가 동일한 구조를 가지고 있습니다.

임대차 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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광양시 광영동 브라운스톤가야 아파트 단지 내 상가로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 근린생활시설입니다.

본건은 1층과 2층에 걸쳐 두 개의 호실(103호, 203호)로 구성되어 있으며, 각각 편의점 및 영어교습소로 활용되어 다양한 목적에 부합합니다.

대지권 미등기 상태이나, 감정평가에 대지권이 포함되었고 관련 법원 판결이 존재하여 권리 확보 가능성이 높습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으나, 임대차 관계 미확인 및 일부 호실의 원상복구 관련 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

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안정적인 아파트 단지 내 상권으로 고정적인 수요 확보가 용이합니다.

두 개의 호실이 일괄 매각되어 합쳐서 사용하거나 분할하여 운영하는 등 다양한 활용이 가능합니다.

편의점 및 학원 등 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상되는 업종입니다.

대지권 관련 법원 판결이 있어 권리 확보에 대한 리스크가 완화되었습니다.

9. 예상 입찰가

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감정가: 1억 5천만원

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

본건의 예상 입찰가는 시장 상황, 수익률 분석, 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

제공된 정보와 권리 분석 결과, 그리고 미등기 대지권 관련 법적 절차 이행 가능성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 10~20% 할인된 가격인 1억 2천만원에서 1억 4천만원 사이를 합리적인 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 상권 시세, 임대 수익률 분석, 향후 개발 계획 등을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.