나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51641 [3] 전라남도 함평군 대동면 운교리 산97 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 함평군 대동면 운교리 소재 '판교마을' 내(일련번호 1), 북동측 근거리(일련번호 2,3) 및 금산리 '답동마을' 남측 인근(일련번호 4)에 각각 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수 농촌지대 및 마을주변 야산지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 부정형 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 일련번호 2,3 : 부정형 급경사지로서, 자연림임. 일련번호 4 : 사다리형 완경사지로서, 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 남서측으로 노폭 약 2미터 내외 콘크리트 포장도로와 접함. 일련번호 2~4 : 임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상수원보호기타<수도법>, 하수처리구역<하수도법>, 일련번호 2,3 : 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 상수원보호기타<수도법>, 일련번호 4 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2006-05-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 상수원보호기타<수도법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 1 지상에 "지적 및 건물 개황도"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ~ㄹ이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : 일련번호 1 지상에 ‘사진용지’와 같이 이동 및 철거가 용이한 철파이프조 비닐하우스 1동이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51641 (3)

소재지: 전라남도 함평군 대동면 운교리 산97

용도: 임야

감정가: 46,789,400원

토지면적: 33,421.00㎡ (약 10,113.5평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 김OO

특이사항: 공유물분할경매

2. 입지조건

대상 물건은 전라남도 함평군 대동면 운교리 '판교마을' 내(일련번호 1)와 그 근거리(일련번호 2, 3) 및 금산리 '답동마을' 남측 인근(일련번호 4)에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 이루어진 농촌 지대 및 야산 지대입니다. 차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

일련번호 1은 부정형 평지로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 약 2미터 너비의 도로와 접하고 있습니다. 일련번호 2, 3은 부정형 급경사지의 자연림이며, 일련번호 4는 사다리형 완경사지의 자연림입니다. 일련번호 2~4는 임야도상 맹지입니다.

3. 권리분석

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(1970-06-19) 이후 다수의 소유권 이전, 상속, 매각, 증여 기록이 있습니다. 현재 여러 명의 공동 소유자 지분이 혼재되어 있으며, 2025년 11월 18일 접수된 김윤범이 신청한 강제경매(갑11)가 말소기준권리입니다. 이 강제경매는 2025타경51641 사건과 동일합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 그 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인되어, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

함평자연생태공원이 차로 약 10분 내외 거리에 위치하며, 다양한 테마별 관람 공간과 계절별 축제(나비축제, 국향대전 등)가 운영되는 관광지입니다. 대동면에는 주민 공동체 활성화를 위한 '대동휴센터'가 건립되어 사랑방 역할을 하고 있으며, 노인 친화 공간과 휴식 공간이 마련되어 있습니다. 또한, 지역 주민들이 주도하여 편백숲을 가꾸고 쉼터를 조성하는 등 지역 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 함평군이 기본소득 시범사업 대상지에서 제외된 것에 대한 지역 주민들의 반발이 있었던 사례가 있습니다.

5. 생활정보

대상 물건이 위치한 대동면은 농촌 지역 특성상 조용한 환경을 제공합니다. 차량 접근은 가능하며, 인근 마을(판교마을, 답동마을)이 있어 기본적인 생활 인프라 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 함평자연생태공원 등 주변 관광지가 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할을 위한 경매이므로, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 관계 및 분할 문제에 대한 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 일련번호 2, 3, 4 토지는 임야도상 맹지이므로, 건축이나 개발 시 도로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 일련번호 1 토지는 계획관리지역, 자연취락지구이나, 일련번호 2, 3은 농림지역, 일련번호 4는 보전관리지역으로 토지 이용 목적이 다릅니다. 각 필지의 용도지역에 따른 개발 제한 및 규제를 확인해야 합니다.

* 일련번호 1 토지 지상에 제시외건물(ㄱ~ㄹ)과 비닐하우스가 소재하며, 이는 별도 처리 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 그 상세 내용을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 나온 임야이며, 일부 필지는 단독주택 건부지로 이용 가능하고 나머지 필지는 자연림으로 구성되어 있습니다. 주변에는 함평자연생태공원 등 관광 자원이 있으며, 지역 커뮤니티 활성화를 위한 시설도 조성되어 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리되어 있으나, 맹지인 필지가 포함되어 있고 공유물이라는 점을 고려해야 합니다. 토지 이용 계획상 용도지역이 상이하므로, 향후 개발 계획 수립 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매 특성상, 지분 경매보다 전체 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 계획관리지역인 일련번호 1은 단독주택 부지로 활용 가능성이 있습니다.

* 자연림 지역은 산림 관련 개발이나 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

* 인근 관광 자원 및 지역 개발 사업과의 연계 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 46,789,400원을 기준으로, 공유물분할 경매의 특성과 해당 토지의 현황(자연림, 맹지 포함)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원임을 감안하면, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 참여 의사를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 입찰가 결정은 철저한 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 거쳐 신중하게 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.